Переуступка права требования на офисное помещение в строящемся доме — это передача имущественных прав на нежилое помещение. Такая операция является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговым кодексом установлен порядок налогообложения операций только по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места. Налоговая база в этом случае определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Порядок обложения НДС передачи прав на нежилые помещения в НК РФ отдельно не прописан. Из-за этого существует две точки зрения, как исчисляется НДС в подобной ситуации.
Минфин: в расчет берем полную стоимость
И Минфин России, и налоговики придерживаются мнения, что НДС надо начислять со всей стоимости передаваемого имущественного права. Объясняют они свою позицию следующим образом.
При передаче имущественного права налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных п. 1 ст. 153 НК РФ. В нем прописан порядок определения налоговой базы по НДС только при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественного права на нежилые помещения положениями главы 21 НК РФ не предусмотрены. Поэтому в рассматриваемом случае налоговая база определяется в порядке, закрепленном в п. 2 ст. 153 НК РФ. Согласно этой норме при исчислении налоговой базы выручка от передачи имущественного права определяется исходя из всех доходов, связанных с расчетами по его оплате. Поэтому организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя (письма Минфина России от 29.04.2009 № 03-07-11/122, от 14.07.2008 № 03-07-11/254, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ и от 15.10.2007 № ШТ-6-03/777@).
Точка зрения судов
До 2010 г. некоторые суды разделяли позицию контролирующих органов. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 07.09.2009 № Ф04-5068/2009(13184-А45-49) поддержал налоговиков и пришел к выводу, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения налоговая база по НДС определяется в общеустановленном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, то есть исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав. При этом суд отметил, что неустановление положениями главы 21 НК РФ особенностей исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения, а равно неуказание на освобождение названных операций от обложения НДС, не являются неустранимыми сомнениями, противоречиями и неясностями актов законодательства о налогах и сборах, поскольку не исключают определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения в общеустановленном порядке.
Для выработки единой позиции данное дело было передано на рассмотрение в надзорную инстанцию. Президиум ВАС РФ признал вывод о начислении НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате переданных имущественных прав, ошибочным.
Суд отметил, что порядок определения налоговой базы установлен ст. 154 НК РФ только применительно к реализации товаров (работ, услуг) и имущества. Вместе с тем особенности исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения данная статья Кодекса не устанавливает.
Однако имущественные права на недвижимое имущество и имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС должен определяться одинаково. Такой вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Значит, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база по НДС определяется в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав. Данное толкование правовых норм признается общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел (постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09).
***
На наш взгляд, при передаче прав на нежилые помещения НДС нужно исчислять в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ. Но надо иметь в виду, что следование обозначенной позиции почти наверняка приведет к спорам с налоговыми органами. Если вы не хотите судебных разбирательств с налоговиками, начисляйте НДС на всю стоимость передачи прав. Правда, в этом случае налоговая нагрузка на организацию существенно возрастет.