По общему правилу земельный участок для целей строительства предоставляется по результатам проведения торгов (ст. 30 ЗК РФ). Эта процедура регламентирована ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Но в ряде случаев закон предусматривает льготный порядок приобретения прав на земельный участок, то есть без торгов (конкурсов, аукционов). Речь идет о ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение этой земли. Причем собственник здания, строения, сооружения может приобрести земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, как в аренду, так и в собственность.
В вашем случае речь идет об объекте незавершенного строительства, который прямо не поименован в ст. 36 ЗК РФ в качестве основания приобретения прав на земельный участок на льготных условиях. Кроме того, объект незавершенного строительства имеет особый правовой статус, отличный от статуса здания, строения сооружения. С одной стороны, незавершенка относится к недвижимым вещам, поскольку объект прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). С другой стороны, использовать объект недвижимости в качестве здания, строения, сооружения можно только после ввода его в эксплуатацию. Об этом сказано в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 7454/10). Именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).
Муниципалитеты выносят отказы по заявлениям с просьбой предоставить землю на основании ст. 36 ЗК РФ в собственность под незавершенкой. И судебная практика подтверждает правомерность этих отказов (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Таким образом, вы не сможете приобрести земельный участок под незавершенкой в собственность по ст. 36 ЗК РФ без торгов.
Однако вы имеете право приобрести земельный участок без проведения торгов в аренду, так как право собственности на принадлежащий вам объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 января 2012 г. (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Указанная норма введена Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты РФ».
Для этого вам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок (ч. 5 ст. 36 и ст. 29 ЗК РФ). К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (копию свидетельства о госрегистрации общества или выписку из ЕГРЮЛ, копию свидетельства о праве собственности и выписку из ЕГРП на незавершенку, кадастровый паспорт земельного участка, копии доверенности и паспорта представителя заявителя).