Квартира — как офис: налог на имущество, амортизация, «коммуналка»

1Объектом обложения налогом на имущество орга­низаций признается, в частности, недвижимое имущест­во, учитываемое на балансе в качестве объектов основ­ных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).

Данный налог не взимается с организаций, имеющих объекты жилищного фонда и инженерной инфраструкту­ры жилищно-коммунального комплекса, которые полно­стью или частично финансируются за счет средств бюдже­тов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов (п. 6 ст. 381 НК РФ). К объектам жилищного фонда относятся квартиры, находящиеся на балансе ор­ганизаций.

Из приведенной нормы Закона следует, что от налога на имущество организаций освобождаются только те объекты жилищного фонда, которые финансируются за счет средств бюджетов. А значит, данная норма Закона не распространяется на купленную вами квартиру. Посколь­ку она приобретена и содержится за счет средств вашей организации.

Данная квартира как объект недвижимости призна­ется объектом обложения налогом на имущество орга­низаций по федеральному налоговому законодательст­ву. Обязанность по уплате налога на имущество возни­кает после ее государственной регистрации и принятия на учет в качестве объекта основных средств в соответ­ствии с установленным порядком ведения бухгалтер­ского учета.

Следует помнить, что при установлении налога закона­ми субъектов Российской Федерации могут также преду­сматриваться налоговые льготы и основания для их ис­пользования налогоплательщиками (ст. 372 НК РФ).

Например, в соответствии с указанной нормой, в част­ности Законом г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций», предусмотрено освобождение от налогообложения организаций в части стоимости на­ходящихся на их балансе объектов жилищного фонда не­зависимо от источника финансирования.

2 В целях налогообложения амортизируемым имуще­ством признаются имущество, результаты интеллектуаль­ной деятельности и иные объекты интеллектуальной соб­ственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено выше­упомянутой главой), используются им для извлечения до­хода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. При этом амортизируемое имущество должно быть со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Следовательно, для того чтобы признать имущество амортизируемым, в целях налогообложения должны вы­полняться следующие критерии:

• имущество должно находиться в собственности предприятия;

• использоваться для извлечения дохода;

• служить больше 12 месяцев;

• стоимостью больше 10 000 руб.

Иных критериев вышеуказанной статьей Налогового кодекса не установлено.

Квартира приобретена под офис для того, чтобы в нем осуществлять деятельность, направленную соглас­но уставным документам организации на извлечение дохода.

По нашему мнению, ваша организация вправе начис­лять амортизацию по данному имуществу (квартире), ко­торая отвечает всем вышеуказанным критериям.

Еще одно дополнительное условие: амортизацию можно начислять лишь с того месяца, в котором владе­лец подаст документы на госрегистрацию имущества (квартиры) (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Однако, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.05.2004 № 04-02-05/2/19, амортизация на та­кие объекты (квартиры) в целях налогообложения не на­числяется до момента признания их нежилыми. Посколь­ку ст. 288 ГК РФ определено, что размещение в жилом по­мещении предприятий, учреждений и организаций допу­скается только после перевода такого помещения в не­жилое. Также согласно п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ не допускается размещение в жилых помещениях про­мышленных производств.

А это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежи­лой фонд, амортизируемым имуществом быть не мо­жет.

Следовательно, по их мнению, квартира до момента ее перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса и, как следствие, не являет­ся амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

Нельзя согласиться с утверждением Минфина России в силу следующих аргументов:

• во-первых, Налоговым кодексом РФ не определено, чтобы амортизационные отчисления налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу, были начислены по объе­ктам, использование которых полностью зависело от норм гражданского или, скажем, жилищного законода­тельства;

• во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ не применяются к налоговым отношениям согласно ст. 2 ГК РФ;

• в-третьих, указанное имущество нельзя не признать амортизируемым, поскольку оно находится у налогопла­тельщика на праве собственности, используется для из­влечения дохода, стоимость его больше 10 000 руб. и срок использования свыше 12 месяцев.

Доказать правомерность начисления амортизации по собственным квартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд, можно только в суде. Поэтому следует быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

3 Напоминаем, что расходы можно учесть в целях на­логообложения в том случае, если они обоснованы и до­кументально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Также они должны быть направлены на получение до­хода.

Затраты налогоплательщика на приобретение воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические це­ли, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопле­ние зданий, а также расходы на трансформацию и пере­дачу энергии относятся к материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Материальные расходы для организации являются рас­ходами, связанными с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ).

Следовательно, расходы на содержание офиса в квар­тире так же, как и иные виды расходов, должны быть эко­номически оправданными и документально подтвер­жденными.

Расходы организации на содержание офиса можно признать обоснованными, поскольку офис используется организацией для осуществления деятельности, направ­ленной на получение дохода. Исходя из чего можно при­знать расходы на его содержание связанными с производ­ством и реализацией.

При этом их необходимо документально подтвердить. Так, в п. 5.1 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса РФ, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, было дано разъясне­ние, что при учете расходов на приобретение энергии ос­нованием для учета данной хозяйственной операции бу­дет являться договор с энергоснабжающей организацией (либо иной документ, например счет, предъявленный на­логоплательщику), отражающий поставку электроэнер­гии и других видов энергии.

Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль затраты организации на приобретение коммунальных ус­луг, электроэнергии учитываются в расходах, уменьшаю­щих величину доходов, в том случае, если они являются экономически оправданными, а также документально подтверждены договором с энергоснабжающей органи­зацией или иным документом, подтверждающим факт их оплаты.

По нашему мнению, ваша организация, используя квар­тиру под офис, затраты на ее содержание (коммунальные услуги, электроэнергию) может учитывать в целях налого­обложения при соответствии вышеназванным критериям.

Однако специалисты ФСН России могут данные расхо­ды не принять в целях налогообложения, руководствуясь ссылкой на ст. 288 ГК РФ, в которой определен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учрежде­ний и организаций. Поэтому расходы на содержание дан­ных квартир ими считаются документально не подтвер­жденными, а значит, их нельзя признать в целях налого­обложения.

По их мнению, можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на величину таких расходов, но толь­ко после перевода квартиры в нежилой фонд.

В противном случае организации надо быть готовой от­стаивать свою позицию в суде.