Законодательство предусматривает возможность замены лиц в обязательствах путем передачи права (требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). О передаче одновременно прав и обязанностей в законе ничего не сказано (кроме правопреемства и отчуждения имущества, о которых упоминается в тексте вопроса).
Чтобы найти ответ на поставленный вопрос, прежде всего необходимо проанализировать содержание обязательств, составляющих договор аренды.
Договор аренды — двусторонний, и права стороны в нем корреспондируют обязанностям другой стороны. Суть аренды — в сочетании двух обязательств, денежного и имущественного (неденежного). Первое предполагает обязанность арендатора заплатить за пользование предоставленным ему имуществом и право арендодателя такую оплату требовать. Второе, имущественное обязательство включает в себя право арендатора требовать передачи ему имущества в пользование и обязанность арендодателя такое имущество передать.
Как говорилось выше, нормы ГК РФ позволяют осуществлять уступку требования кредитора или перевод долга (с согласия кредитора), но одновременной передачи и прав, и обязанностей не предполагают. Это означало бы не перемену лиц в обязательстве, а новое обязательство, с новым субъектным составом. Относить к субъектам такого договора первоначального арендодателя просто не имело бы смысла, поскольку вся его функция сводилась бы к проставлению подписи на договоре, в то время как соответствующие права и обязанности исполняло бы иное лицо.
Если перед арендодателем стоит цель передать право на получение арендной платы третьему лицу (например, своему кредитору по иному обязательству) при действующем договоре аренды, то он может заключить с таким лицом соглашение об уступке требования. Согласия арендатора, как правило, для этого не требуется, за исключением случая, когда такое согласие обязательно в силу закона или договора (п. 2 ст. 382 ГК РФ). В этом случае все права арендодателя (только права!) переходят к новому кредитору в том виде и объеме, который существовал на момент заключения соглашения об уступке, если в самом соглашении не указано иное (ст. 184 ГК РФ).
Если же цель арендодателя — избавиться от необходимости общения с арендатором, участия в переговорах и заключения договора аренды, то выходом из ситуации может быть передача таких полномочий по доверенности представителю. Последний будет действовать от имени и за счет арендодателя (то есть все права и обязанности по договору приобретает арендодатель непосредственно), зато участия арендодателя процедура заключения договора не потребует.
Передача всех прав и обязанностей по договору аренды возможна в двух вариантах. Во-первых, при отчуждении арендованного имущества, поскольку исполнить обязанность по его передаче арендатору может только собственник — непосредственно сам или опосредованно, например, через представителя или арендатора, если речь идет о субаренде. Во-вторых, в рамках правопреемства при реорганизации арендодателя-компании или смерти арендодателя — физического лица (п. 1 ст. 129 ГК РФ).