Сумму, на которую снизилась стоимость возвращенного предмета аренды, стороны могут определить в акте приема-передачи. Однако такой документ не сможет стать основанием для корректировки первоначальной стоимости предмета аренды в бухгалтерском учете арендодателя.
ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (п. 14) содержит закрытый перечень оснований для изменения первоначальной стоимости основного средства, и повреждение сданного в аренду имущества к ним не относится. То есть вносить корректировки в данные бухгалтерского учета арендодатель в данном случае не может, но он не теряет права на компенсацию финансовых потерь.
Обязанностью арендодателя является передача предмета аренды арендатору в состоянии, оговоренном сторонами и достаточном для использования такого имущества по назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Как правило, факт передачи имущества фиксируется в акте приема-передачи. Такой акт может быть включен и в текст договора (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу № А27-6109/2009, Уральского округа от 02.04.2012 № Ф09-705/12). В акте, помимо указания на переход имущества во владение арендатора, также должны содержаться сведения и о состоянии имущества или как минимум об отсутствии к нему претензий со стороны арендатора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.10.2009 по делу № А82-1046/2009-72).
Арендатор, в свою очередь, обязан по окончании срока договора возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или же в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Из приведенной формулировки видно, что закон оставляет сторонам свободу действий при решении вопроса о том, может ли имущество при возврате его арендодателю утратить какие-либо свойства или же приобрести их. Последнее чаще всего касается так называемых неотделимых улучшений, которые производят арендаторы недвижимого имущества, пользующиеся им в течение продолжительного времени.
Что же касается ухудшения состояния предмета аренды, то закон не исключает возможности предусмотреть в договоре и такой исход. Очевидно, что, соглашаясь на снижение качественных или количественных характеристик имущества, и арендатор, и арендодатель допускают и снижение рыночной и балансовой стоимости такого объекта. В ГК РФ четко не предусмотрен алгоритм действий при возврате имущества в худшем состоянии: какими документами следует оформлять сам факт ухудшения состояния имущества и как устанавливать разницу между его стоимостью на момент передачи объекта арендатору и его возврата арендодателю. В судебной практике никаких рекомендаций на этот счет также не выработано, что неудивительно: наличие договоренности сторон говорит об отсутствии конфликта, который необходимо решать в судебном порядке. Единственный вывод, который можно сделать на основании закона и судебных актов: в акте о возврате имущества необходимо указать, какие повреждения были ему причинены (постановление ФАС Московского округа от 12.07.2010 № КГ-КГ-А40/6825-10).
Сумма, на которую уменьшается стоимость оборудования при его повреждении арендатором, представляет собой прямой ущерб (ст. 15 ГК РФ). А потому для того, чтобы возникли основания требовать от арендатора возместить эту сумму, необходимо установить несколько фактов: факт причинения ущерба, вину арендатора, причинно-следственную связь между виновными действиями (бездействием) арендатора и возникновением ущерба, а также размер причиненных убытков. Судя по формулировке заданного вопроса, относительно первых трех фактов между сторонами достигнуто соглашение (арендатор не отрицает, что ущерб был причинен, и готов нести в связи с этим имущественную ответственность). Что касается размера причиненных убытков, то, на наш взгляд, его можно установить двусторонним соглашением, в том числе включив соответствующее условие в акт возврата. Привлекать оценщика необязательно. Случаи, когда проведение оценки необходимо, прямо определены в законодательстве. Причинение ущерба арендованному имуществу к ним не относится, если только речь не идет об аренде имущества публично-правового образования (ст. 8 Федерального закона от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
На наш взгляд, в акте возврата недостаточно отразить лишь сумму, на которую снизилась стоимость имущества. Для арендодателя безопаснее будет включить в акт подробное описание возникших повреждений, при возможности — приложить фотографии или иным способом зафиксировать факт возникновения убытков. Это убережет от отказа в иске о взыскании убытков, если вдруг между сторонами договора возникнет конфликт по поводу размера причиненного ущерба. Полученные от арендатора суммы компенсации арендодатель должен будет учесть в составе доходов (п. 3 ст. 250, ст. 346.15 НК РФ).