1. Главная
  2. Консультации

Налоговые последствия реализации недвижимости

| консультации | печать
отвечает:
опубликовано:«ЭЖ Вопрос-ответ» №04 2014
Наша компания на основании договора купли-продажи 1 ноября 2013 г. по передаточному акту передала другой организации здание и земельный участок. Подали документы на госрегистрацию, однако процесс затянулся, и оба свидетельства о праве собственности (на землю и на здание) покупатель получил лишь 24 января 2014 г. Этой же датой нами был выписан счет-фактура, а продавцом перечислены деньги. Правильно ли мы поступили, признав доход от выбытия недвижимости для целей налогообложения прибыли в ноябре? Когда следовало начислить НДС?

Да, ваша организация совершенно верно поступила, признав доход от продажи недвижимости для целей налогообложения прибыли в ноябре — на дату фактического выбытия земли и здания. Вместе с тем моментом определения налоговой базы по НДС будет являться 24 января 2014 г. — тот день, когда произошла передача права собственности и были получены деньги от покупателя. Расскажем по порядку.

По общему правилу, при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав. Это предусмотрено п. 1 ст. 271 НК РФ.

Вопрос о том, в какой момент учитываются доходы от продажи недвижимого имущества, долгое время был спорным. Суды в большинстве случаев признавали, что таким моментом должна быть дата госрегистрации прав на нового собственника, а не дата, указанная в акте приема-передачи (постанов­ления Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 № 15726/10, ФАС Северо-Западного округа от 03.02.2014 № А42-74/2013, Дальневосточного округа от 26.09.2012 № Ф03-4178/2012, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40) и др.). Однако все изменилось с 1 января 2013 г., когда в Налоговом кодексе появился абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ. Новым положением было четко закреплено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи объекта приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ). Таким образом, можно с уверенностью сказать, что разногласий с инспекторами на этой почве не возникнет.

Что касается НДС, то согласно ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является либо день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав, либо день их оплаты (частичной предварительной оплаты). При этом если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар (как в ситуации с недвижимостью), такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к отгрузке.

Право собственности покупателя на недвижимое имущество подлежит госрегистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому вне зависимости от фактической передачи земли и здания по акту приема-передачи налоговой базы по НДС должна определяться на наиболее раннюю из двух дат:

— день госрегистрации права собственности покупателя;

— день оплаты, частичной оплаты, полученной в счет предстоя­щей продажи объекта недвижимого имущества.

Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 и от 04.08.2005 № 03-04-11/196, а также подтверждается сложившейся арбитражной практикой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 № Ф07-141/11, Поволжского округа от 02.02.2010 № А12-11515/2009, Западно-Сибирского округа от 17.10.2007 № Ф04-7265/2007(39332-А75-34) и др.).

Поскольку в рассматриваемой ситуации дата госрегистрации права собственности покупателя на землю и здание совпадает с датой оплаты, то этот день и будет моментом, на который необходимо исчислить и уплатить НДС в бюджет.