При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются. Поэтому арендные отношения продолжают существовать в прежнем виде.
Изменение организационно-правовой формы организации представляет собой реорганизацию юридического лица в форме преобразования. С 1 сентября 2014 г. вступили в силу изменения, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». В том числе в новой редакции действуют и ст. 57—60, устанавливающие основные правила реорганизации юридических лиц и правопреемства при реорганизации.
По новым правилам при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией (п. 5 ст. 58 ГК РФ). При этом при реорганизации в форме преобразования не надо составлять передаточный акт, и к отношениям, возникающим при преобразовании, не применяются правила ст. 60 ГК РФ, устанавливающие гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица.
Ранее п. 5 ст. 58 ГК РФ предусматривал, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Таким образом, при преобразовании возникало новое юридическое лицо и имело место универсальное правопреемство (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
В действующей редакции п. 5 ст. 58 ГК РФ законодатель закрепил долгое время обсуждавшуюся позицию о том, что при преобразовании организации правопреемства не происходит, поскольку не происходит фактического изменения юридического лица (новая организация не образуется) и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому. При преобразовании изменяются только обязанности организации в отношении учредителей и система ее управления.
Поэтому после преобразования обязанности юридического лица в отношении его контрагентов не изменяются. Все прежние договоры продолжают действовать, и арендатору нет необходимости запрашивать у арендодателя какие-либо дополнительные документы.
В отношении необходимости вносить изменения в свидетельство о праве собственности отметим следующее. До 1 сентября 2014 г. при преобразовании юридического лица требовалось составление передаточного акта, удостоверяющего переход прав и обязанностей к вновь возникшему юридическому лицу. Поскольку признавалось, что в результате преобразования возникает новое юридическое лицо, право собственности прежней организации на недвижимость прекращалось. Следовательно, требовалось получить новое свидетельство о праве собственности на недвижимость, уже для преобразованного юридического лица (постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 № Ф09-6233/07-С6). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимость преобразованной организации являлся передаточный акт (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Минфина России от 03.02.2012 № 03-05-04-03/06).
Как уже было сказано выше, с 1 сентября преобразование организации не означает создание нового юридического лица, а потому право собственности на все активы сохраняется за той же компанией. Следовательно, получать свидетельство о праве собственности заново нет необходимости.