Дольщик участвует в долевом строительстве многоквартирного дома путем финансирования этого строительства. При этом размер и сроки перечисления денежных средств указываются в договоре участия в долевом строительстве (далее - договор долевого строительства) (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.10.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 214-ФЗ). Кроме того, согласно п. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ допускается перечисление денежных средств частями в период, определяемый годами, кварталами, месяцами.
К сведению! Мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Запрета на рассрочку финансирования, в том числе после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в законодательстве нет.
Таким образом, хотя и подразумевается, что финансирование должно производиться во время строительства, застройщик и дольщик могут договориться о рассрочке уплаты суммы финансирования.
Такой вывод согласуется с позицией арбитражных судов. Так, ФАС Уральского округа Постановлением от 15.08.2005 по делу N Ф09-2545/05-С4 обязал регистрирующий орган зарегистрировать право собственности дольщика на объект долевого строительства по договору, в котором была установлена рассрочка уплаты суммы финансирования, часть которой подлежала перечислению после получения сдачи дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности. Следовательно, и закон, и судебная практика допускают перечисление финансирования частями, а именно часть - в период строительства и часть - после его окончания.
Что касается внесения всей суммы финансирования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности на объект долевого строительства, то можно сказать следующее. В этом случае у застройщика и дольщика, если он является юридическим лицом, возникает ряд рисков признания договора недействительным.
Во-первых, отсутствие платежей в период строительства дома наводит на мысль о фиктивности договора долевого строительства, поскольку дольщик фактически не участвует в финансировании процесса строительства, а оплачивает его после завершения. К такому же выводу пришел ФАС Уральского округа, давая оценку договору долевого строительства, заключенному за пять дней до сдачи дома в эксплуатацию и с перечислением денежных средств только через девять месяцев после окончания строительства. В Постановлении от 15.08.2005 по делу N Ф09-2545/05-С4 суд отметил, что такой договор не является договором участия в долевом строительстве.
Во-вторых, по сути такой договор относится к договору купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем, что свидетельствует о его притворности (п. 2 ст. 170, п. 3 ст. 455 ГК РФ).
В-третьих, взаимозависимость застройщика и дольщика может повлечь для них негативные последствия, например признание договора долевого строительства мнимой сделкой.
В любом случае обратиться в суд с заявлением о притворности и (или) мнимости договора долевого строительства вправе не только заинтересованные лица, включая учредителя-застройщика или организацию-дольщика, но и налоговые органы при выявлении нарушений налогового законодательства.
Необходимо отметить негативные последствия, которые наступят в случае признания договора мнимым или притворным. В этом случае применяются положения параграфа 2 гл. 9 ГК РФ. Так, легким наказанием для сторон такого договора будет обязанность вернуть друг другу все полученное по договору. В худшем случае суд может применить положения ст. 169 ГК РФ и все полученное по договору будет взыскано в доход государства. С порядком применения арбитражными судами данной статьи можно ознакомиться в Постановлении Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.
--------------------------------
<*> Комментарий Постановления Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 N 22 был приведен в "ЭЖ Вопрос-ответ" N 6 за 2008 г.
Таким образом, договор долевого строительства может быть заключен на указанных в вопросе условиях, но при этом заказчик-застройщик должен не забывать о возможных последствиях в случае признания договора недействительным.