По какому курсу пересчитывать обеспечительный платеж

По предварительному договору стороны согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в гл. 34 "Аренда" ГК РФ.

Как правило, предварительные договоры аренды предусматривают уплату будущим арендатором строящегося объекта недвижимости определенной денежной суммы. Такая сумма именуется в предварительном договоре аренды по-разному. Она обеспечивает исполнение обязательств арендатором по заключению основного договора. По сложившейся практике такая сумма в договоре может именоваться гарантийной суммой, гарантийным платежом, гарантийным депозитом, страховым депозитом, обеспечительным платежом.

Таким образом, обеспечительный платеж (далее - ОП) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ).

В рассматриваемом случае из условий предварительного договора можно сделать вывод, что наряду с обеспечительной (гарантийной) функцией ОП выполняет и платежную функцию (выступает в качестве авансового платежа по основному договору аренды). В этой связи у фирмы-арендодателя, по мнению автора, возникает обязанность исчислить НДС с ОП как с суммы полученного авансового платежа.

Здесь мы не будем рассматривать правомерность осуществления платежей в рамках предварительного договора в счет исполнения сторонами обязательств по основному договору.

Как следует из вопроса, размер постоянной части арендной платы в краткосрочном (основном) договоре установлен в условных единицах (эквивалентных доллару США). При этом оплата должна производиться в рублях по курсу Банка России на день перечисления денежных средств.

Сумма ОП в основном договоре аренды установлена в рублях. Однако стороны договора не установили какой-либо особый порядок пересчета суммы ОП, внесенной по краткосрочному договору аренды, в условные единицы для целей зачета суммы ОП в счет уплаты арендных платежей (постоянной части арендной платы).

В случае если для пересчета выраженной в иностранной валюте стоимости актива или обязательства, подлежащей оплате в рублях, законом или соглашением сторон установлен иной курс, пересчет производится по такому курсу (п. 5 ПБУ 3/2006 "Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте", утвержденного Приказом Минфина России от 27.11.2006 N 154н).

Таким образом, сторонам договора, в соответствии с условиями которого расчеты осуществляются с применением условных единиц, предоставлено право установить в договоре порядок пересчета суммы, выраженной в рублях (условных единицах), в условные единицы (рубли). Однако в представленном варианте договора аренды стороны в отношении суммы ОП какой-либо особый порядок пересчета не установили.

Таким образом, для пересчета рублевой суммы ОП в условные единицы в целях его зачета в счет оплаты постоянной части арендной платы следует руководствоваться общим порядком пересчета полученных сумм в условные единицы, установленным в п. 4.3 основного договора аренды. То есть пересчет необходимо производить по курсу, установленному Банком России на дату перечисления денежных средств.

В п. 9 ПБУ 3/2006 можно прочесть следующее: "Доходы организации при условии получения аванса, задатка, предварительной оплаты признаются в бухгалтерском учете этой организации в оценке в рублях по курсу, действовавшему на дату пересчета в рубли средств полученного аванса, задатка, предварительной оплаты (в части, приходящейся на аванс, задаток, предварительную оплату").

Как уже указывалось выше, обеспечительный платеж, исходя из условий предварительного (краткосрочного) договора аренды, по мнению автора, следует рассматривать как авансовый платеж, полученный от арендатора.

Таким образом, пересчет суммы полученного авансового (обеспечительного) платежа в рубли для целей зачета суммы обеспечительного платежа в счет оплаты аренды следует производить по курсу на дату получения авансового платежа. А соответственно, выручка от оказания услуг по предоставлению помещения в аренду в случае получения авансовых платежей должна рассчитываться для целей бухгалтерского учета по курсу условной единицы, установленному на дату получения авансового (обеспечительного) платежа.

Необходимо отметить, что п. 9 ПБУ 3/2006 в приведенной редакции начал применяться с 1 января 2008 г. Однако по разъяснениям работников Минфина России в случае, если аванс был получен в 2007 г. и договором установлено, что все расчеты осуществляются в рублях по курсу, установленному Банком России на дату оплаты, пересчитывать кредиторскую задолженность (в форме полученного аванса) на каждую отчетную дату в 2007 г. не следовало.

Аналогичный подход, по мнению автора, следует применять и в отношении аванса, полученного в 2006 г.

ПБУ 3/2006 стало применяться с отчетности за 2007 г. Всем организациям было предписано произвести в бухгалтерском учете по состоянию на 1 января 2007 г. пересчет в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах с юридическими лицами, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях (п. 3 Приказа N 154н).

В нашем случае соглашением сторон установлено, что расчеты в отношении постоянной части арендной платы производятся по курсу, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на дату оплаты. Полученный аванс (обеспечительный платеж) представляет собой частичную оплату. Следовательно, курс доллара США, по которому произведена рублевая оценка аванса, фиксируется на дату получения денежных средств. В дальнейшем в отношении именно этой суммы аванса действует именно этот курс расчетов независимо от последующих колебаний курса валюты.

Таким образом, пересчет суммы аванса, эквивалентной 90 221,62 долл. США и полученной в 2006 г. в рублях, на все даты пересчета, следующие за датой получения аванса (включая пересчет по состоянию на 1 января 2007 г.), дает нулевые курсовые разницы.

Таким образом, в рассматриваемом случае пересчет суммы полученного авансового (обеспечительного) платежа производить не следует. Ваша позиция (арендодателя) верна.

Из представленных страниц договора аренды следует, что арендатор должен поддерживать размер ОП на уровне 2 428 648,72 руб. (п. 4.10 договора) в течение всего срока аренды. В результате у сторон всегда будут возникать разногласия по порядку пересчета суммы ОП в условные единицы. В таком случае сторонам можно порекомендовать установить в договоре порядок зачета сумм ОП в счет уплаты арендных платежей.