Можно предположить, что общество создано на базе государственного предприятия, от которого дом и был получен "по наследству".
Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <*> было установлено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление их правопреемников (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилья.
--------------------------------
<*> Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Жилищного кодекса РФ.
Необходимо также учитывать, что из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности..." следует, что объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность.
Приватизация жилья юридическими лицами не допускалась и не допускается. Это следует из ранее действовавших Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий...", Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества..." и ныне действующего Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В Постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы", в частности, указывается на необходимость проведения инвентаризации жилых домов и жилых помещений, переданных в процессе приватизации в нарушение действующего законодательства организациям частной формы собственности, и утверждения порядка их передачи в соответствующий жилищный фонд.
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- при приватизации государственного предприятия жилой дом мог быть передан созданной коммерческой организации только на праве хозяйственного ведения;
- в дальнейшем жилье следовало передать в муниципальную собственность;
- если такая передача еще не осуществлена, то в настоящее время организация владеет домом незаконно.
А теперь попытаемся дать характеристику отношениям, сложившимся между ОАО и жильцами.
Прежде всего отметим, что действующее законодательство не знает такого понятия, как "ведомственный жилфонд". Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) к прочим фондам относит специализированный жилищный фонд. Статья 92 Кодекса устанавливает, что к жилым помещениям такого фонда относятся, в частности, служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Однако из ст. ст. 104 и 105 ЖК РФ следует, что проживание в таких помещениях связано с трудовыми отношениями, прохождением службы либо нахождением на государственной или выборной должности. Кроме того, служебные жилые помещения могут находиться только в жилищных фондах Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципалитета. В данном же случае проживающие в доме лица не связаны с организацией трудовыми или подобными им отношениями.
Нельзя отнести обсуждаемое жилье и к частному фонду. Согласно ст. 19 ЖК РФ к такому фонду могут быть отнесены, в частности, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц. Однако дом не мог быть приватизирован коммерческой организацией. Он был предоставлен для проживания, и при этом жильцы на протяжении многих лет добросовестно исполняли обязанности по внесению всех необходимых платежей.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что между ОАО и проживающими в доме лицами фактически сложились отношения по социальному найму жилого помещения, регулируемому нормами гл. 8 ЖК РФ. Отсутствие письменного договора свидетельствует лишь о том, что наймодатель не позаботился о надлежащем оформлении правоотношений. Доказательствами сложившихся отношений могут служить имеющиеся у жильцов документы, подтверждающие оплату жилья.
Считаем, что проживающие в доме лица имеют право на приватизацию на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда..." (далее - Закон). Это право они могут реализовать в том числе и путем обращения в суд, что следует из Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.
Дав правовую оценку ситуации, можем теперь ответить на вопросы.
Согласно ст. 91 ЖК РФ выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья допускается в случае, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены его семьи используют такое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. При этом выселение осуществляется в судебном порядке.
Поскольку в данном случае ничего подобного не происходило, у общества отсутствуют основания для обращения в суд с иском о выселении.
Чтобы совершить сделку по отчуждению какого-либо имущества, лицо должно обладать правом собственности или иным вещным правом на отчуждаемое имущество.
Как было разъяснено выше, ОАО не могло приватизировать жилой дом, т.е. стать его собственником. Не может общество владеть им и на праве хозяйственного ведения. Таким правом в силу ст. 294 ГК РФ могут обладать только государственные или муниципальные предприятия, к которым ОАО не относится.
Без подтверждения законных оснований владения недвижимостью организация не сможет зарегистрировать свое право на нее. Отражение дома в балансе таким основанием не является.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госрегистрация является единственным доказательством существования права. Не имея соответствующего свидетельства о праве на жилье, общество не сможет продать его кому-либо.
В данном случае числящийся на балансе жилой дом без подтверждения права собственности на него только обременяет коммерческую организацию и создает неопределенные отношения с жильцами, которые действительно имеют право на приватизацию. Поэтому в интересах ОАО как можно скорее оформить передачу данной недвижимости муниципалитету, соответствующие органы которого и будут заниматься решением проблемы приватизации дома его жильцами.