Согласно положениям ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью объекта недвижимости. При этом гражданское законодательство не предусматривает возникновения права собственности у арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя и установленного договором порядка возмещения затрат, а также порядка передачи таких улучшений арендодателю.
Поскольку право распоряжения арендованным объектом недвижимости и всеми его неотделимыми частями и конструкциями, в том числе созданными арендатором, принадлежит собственнику объекта недвижимости, право собственности арендодателя на неотделимые улучшения возникает в момент окончания работ по их созданию (в момент приемки арендатором соответствующих работ у подрядных организаций), если произведенные улучшения не требуют государственной регистрации.
Следовательно, арендатор, не являясь в силу норм гражданского права собственником произведенных им неотделимых улучшений, не вправе распоряжаться такими улучшениями и совершать какие-либо действия, влекущие изменение или прекращение прав собственности в отношении не принадлежащего ему имущества, в том числе и действия по его ликвидации.
Такой же позиции придерживаются и арбитражные суды. В частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 18.11.2004 N КГ-А40/10397-04 договор купли-продажи произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного складского здания был признан недействительным.