При определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Данный перечень является исчерпывающим.
В вашем случае земельные участки будут являться товаром, который вы будете приобретать для дальнейшей перепродажи.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ вы вправе отнести на расходы затраты на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. Кроме того, в состав расходов войдут также затраты, связанные с приобретением и реализацией земельных участков, в том числе расходы по обслуживанию.
Что касается расходов, возникающих при строительстве коттеджей, то они являются затратами на производство готовой продукции. В частности, в их состав включаются материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), расходы на оплату труда (пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), страховые взносы (пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) и др.
Данные расходы признаются в порядке, установленном ст. 346.17 НК РФ.
Кроме того, следует уточнить порядок списания в расходы стоимости используемых для строительства основных средств (машин и механизмов), которые отражаются в налоговом учете согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ.
Указанные расходы уменьшают доходы при определении объекта налогообложения с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При этом в состав основных средств в целях ст. 346.16 НК РФ включаются основные средства, которые в соответствии со ст. 256 НК РФ признаются амортизируемым имуществом (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Срок списания указанных основных средств зависит от срока их полезного использования (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).