Между уведомлением и фактическим расторжением договора аренды может пройти несколько лет

Законом не установлен какой-либо максимальный период для уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.

Что касается признания заключенным договора аренды, не прошедшего регистрацию, если дополнительным соглашением к нему срок был сокращен и стал меньше года, то судебная практика приходит к противоречивым выводам. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, стоит оформить новый договор с новыми сроками аренды, а не вносить такие изменения дополнительным соглашением.

При изменении срока аренды по договору, не прошедшему регистрацию, его лучше перезаключить

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Исходя из позиции, которую выразил Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», к неопределенному сроку не применяется критерий «не менее года». Таким образом, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что ­договор заключается на неопределенный срок, его не нужно регистрировать (Определение ВАС РФ от 26.09.2011 № ВАС-12066/11, постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.01.2015 № ­Ф04-14267/2014 по делу № А27-19469/2013).

В тех же случаях, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более года, но еще не прошел государственную регистрацию, а стороны дополнительным соглашением сократили срок аренды, установив его менее года, вопрос о признании договора заключенным не так однозначен. По данному вопросу в судебной практике сформировались две позиции.

Одни суды считают, что когда в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий регистрации, вносятся изменения, а срок его действия сокращается и становится менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Такие выводы обосновываются тем, что Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий этому (см., например, Определение ВАС РФ от 20.03.2013 № ВАС-2439/13 по делу № А09-849/2012).

Однако, по мнению других судов, дополнительное соглашение об изменении срока действия незарегистрированного договора аренды не должно учитываться при определении срока действия договора, поскольку в соответствии с требованиями п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами. В этом случае первоначальный договор со сроком действия более одного года может быть признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию (постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 № ­Ф09-1742/10-С3 по делу № А50-23758/2009).

С учетом противоречивости судебной практики при сокращении срока договора аренды, подлежащего регистрации, но не прошедшего ее, лучше подписать новый договор.

Уведомить о расторжении договора аренды можно и за три года

Возможность одностороннего отказа в любое время от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, преду­смотрена п. 2 ст. 610 ГК

РФ. В этом случае сторона, которая решила расторгнуть до­говор, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Однако законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Так, более короткий срок уведомления об отказе от договора аренды — один месяц — установлен для органов государственной власти субъекта РФ, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, предоставляю­щих в аренду земельные участки в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Ограничений по максимально возможному периоду уведомления о предстоящем расторжении договора аренды законодательство не содержит. Кроме того, суды указывают на то, что направление арендодателем соответствующего уведомления в соответствии с положением ст. 153 ГК РФ представляет собой сделку, влекущую определенные правовые последствия, действие которых законом не ограничено во времени (постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 по делу № А56-32259/2011).

Таким образом, договором можно предусмотреть возможность уведомления о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, более чем за год до такого расторжения.

Судебное решение

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2014 № Ф05-15152/2014 по делу № А40-18946/14

Открытое акционерное общество обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании договора срочного пользования земельным участком в полосе отвода железной дороги расторгнутым и об обязании освободить земельный участок.

Свои требования истец обосновывал изменением существенных обстоятельств: на участке, переданном в пользование ООО, планировалось строительство в рамках реализации федеральной целевой программы. Кроме того, по мнению ОАО, ответчик нарушил условия договора срочного пользования: в торговом комплексе, который был размещен на земельном участке, отсутствовала книга отзывов, были выявлены нарушения правил торговли и продажи алкогольной продукции, в то время как наличие книги и соблюдение указанных правил были обозначены в договоре среди обязанностей ответчика.

Однако доводы ОАО суд не убедили. В удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку, по мнению суда, реа­лизация федеральной целевой программы не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, допущенные ответчиком нарушения не носят неустранимый характер, а значит, не являются основаниями для досрочного расторжения договора.