Вопрос об отнесении той или иной сделки к числу крупных является очень актуальным и, несмотря на относительно подробную регламентацию, регулярно возникает в правоприменительной практике.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов стоимости имущества общества. Впрочем, следует оговориться, что уставом общества могут предусматриваться как другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок, так и положения о том, что для совершения крупных сделок не требуется специального одобрения.
В вашей ситуации следует выделить три сделки: 1) кредитный договор; 2) договор залога принадлежащего компании административного здания; 3) договор купли-продажи объекта недвижимости, который общество намерено приобрести с использованием привлекаемых кредитных ресурсов.
Если рассматривать эти сделки в качестве отдельных (не связанных между собой) юридических действий, можно посчитать, что одобрение в качестве крупной сделки требуется только в отношении договора залога административного здания, балансовая стоимость которого превышает установленный п. 1 ст. 43 Закона об ООО порог в 25% от балансовой стоимости активов общества, поскольку стоимость имущества по договору купли-продажи и сумма кредитного договора не выходят за пределы данного значения.
В то же время следует учитывать, что в качестве крупной может рассматриваться не только отдельно взятая сделка, но и несколько сделок, каждая из которых сама по себе не относится к крупным по стоимостным параметрам, но в совокупности составляющие взаимосвязанные сделки. При этом отметим, что ни определение понятия «взаимосвязанных сделок», ни признаки, позволяющие выявить взаимосвязь сделок, законодательством не установлены.
До недавнего времени в судебной практике также не был выработан единообразный подход к правовой квалификации взаимосвязанных сделок.
Ситуация несколько изменилась с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее — постановление Пленума ВАС РФ № 28). В подпункте 4 п. 8 Пленум ВАС РФ указал, что о взаимосвязанности сделок общества применительно к п. 1 ст. 46 Закона об ООО, помимо прочего, могут свидетельствовать такие признаки, как преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, общее хозяйственное назначение проданного имущества, консолидация всего отчужденного по сделкам имущества в собственности одного лица, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок. В связи с тем что приведенный перечень не является исчерпывающим, рассматривая вопрос об отнесении сделок к числу взаимосвязанных, необходимо как можно более детально исследовать конкретные условия соответствующих договоров, проанализировать последствия их заключения для общества и установить конечную цель совершения планируемых сделок.
В вашем случае, учитывая, что принадлежащее обществу административное здание передается в залог (ипотеку) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, который, в свою очередь, заключается для финансирования сделки купли-продажи, можно сделать вывод о том, что все три сделки преследуют единую (конечную) цель — приобретение нового объекта недвижимости. Если хотя бы одна из этих сделок не будет заключена, достижение этой цели окажется невозможным. Поэтому кредитный договор, договор залога и договор купли-продажи могут быть квалифицированы в качестве взаимосвязанных сделок в контексте положений ст. 46 Закона об ООО.
В соответствии с подп. 4 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 28 для определения того, является ли сделка, состоящая из нескольких взаимосвязанных сделок, крупной, необходимо сопоставлять стоимость имущества по всем взаимосвязанным сделкам с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок. При этом также следует отметить, что при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например, ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной отчетности (подп. 3 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 28).
Таким образом, если исходить из того, что балансовая стоимость передаваемого в залог административного здания уже превышает 25% стоимости имущества общества, остальные взаимосвязанные сделки (кредитный договор и договор купли-продажи) также подлежат одобрению в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 46 Закона об ООО.