Сотрудники администрации правы. На сегодняшний день вариантов заключить договор аренды публичного участка на новый срок у компании практически нет. Тем не менее в некоторых случаях это можно попробовать сделать.
С 1 марта 2015 г. вступили в силу обширные поправки в Земельный кодекс (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 171-ФЗ), которые пересмотрели порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (глава V.1 ЗК РФ). Изменения коснулись и порядка приобретения публичных земель на основании договора аренды. Теперь в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Более того, если срок договора аренды публичного земельного участка истек, а объект, для строительства которого предоставлялся этот земельный участок, компания достроить не успела, то этот объект подлежит принудительному изъятию по решению суда и продаже на торгах. Соответственно, право аренды земельного участка передается лицу, купившему на торгах недостроенный объект, для того чтобы он мог завершить строительство (подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Иными словами, по общему правилу компании действительно придется заново побороться за право аренды земельного участка на торгах по продаже недостроенного ею объекта.
Правда, необходимо отметить, что лазейки в Кодексе действительно есть. В подпункте 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ есть положение, которое позволяет собственнику объекта незавершенного стоительства снова получить участок без торгов. Условия следующие: если в течение шести месяцев со дня истечения срока договора аренды земельного участка уполномоченные органы не обратились в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства либо суд отказал в удовлетворении их требований или если объект незавершенного строительства не смогли продать на торгах, потому что в них никто не участвовал. Правда получить участок в аренду таким способом можно только один раз (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). И сделать это можно только в случае, если участок еще ни разу никому не передавался для завершения строительства. Очевидно, что этот способ не зависит всецело от воли бывшего арендатора публичного земельного участка, поэтому надеяться на него весьма рискованно. Кроме того, следует обратить внимание, что речь в подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ идет именно о собственнике объекта незавершенного строительства, а не о первоначальном арендаторе участка. Нельзя исключать, что Кодекс упоминает именно собственника неслучайно. Вероятно, это сделано для того, чтобы недобросовестные застройщики (которые либо вовсе не начали строительство, либо готовность объекта такая, что в ЕГРП его просто не зарегистрируют) не смогли воспользоваться этой возможностью. Пока нельзя сказать однозначно, как будет складываться практика, но вполне возможно, что арендатору, не успевшему завершить строительство, придется регистрировать право собственности на недостроенный объект, чтобы получить шанс не участвовать в торгах повторно.
Также важно иметь в виду, что в Законе № 171-ФЗ есть переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г. Например, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято до 1 марта 2015 г., то участок будет предоставляться по старым правилам без торгов (п. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ). Однако случай, когда компания, получившая право аренды до 1 марта 2015 г., хочет заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (п. 3 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), переходные положения не включают. Есть ли у компании выход? Судебная практика показывает, что при определенных обстоятельствах у компании — арендатора публичного земельного участка, срок аренды которого подошел к концу, есть возможность заключить договор аренды на новый срок. Если она докажет, что обратилась к арендодателю с уведомлением о своем намерении воспользоваться преимущественным правом и заключить договор аренды на новый срок до 1 марта 2015 г. Так, в одном деле компания в 2010 г. заключила с администрацией договор аренды земельного участка для строительства склада на три года. А позже попыталась продлить его — сначала еще до того, как срок действия договора истек, компания направила письмо администрации о его продлении, а уже после окончания срока его действия (в 2014 г.) компания направила письмо о заключении нового договора аренды. Администрация в свою очередь требовала освободить участок в связи с истечением срока договора аренды. В результате компания обратилась в суд с требованиями обязать администрацию заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на новый срок и зарегистрировать допсоглашение в ЕГРП. Администрация возражала против иска и наряду с другими доводами ссылалась на то, что в данном случае следует применить ч. 15 ст. 39.6 ЗК РФ, отменяющую преимущественное право аренды земельного участка в публичной собственности предыдущего арендатора. Суд с доводами администрации не согласился. Он указал на то, что ст. 39.6 ЗК РФ вступила в силу 1 марта 2015 г. (п. 1 ст. 35 Закона № 171-ФЗ). Поскольку компания обратилась к администрации до вступления в силу указанных норм, то они не применяются, а компания имеет право на заключение договора аренды на новый срок по старым правилам Земельного кодекса. Надо отметить, что позиция эта была общей у судов трех инстанций (постановление АС Уральского округа от 20.07.2015 № Ф09-4150/15 по делу № А60-47673/2014). Отсюда можно заключить, что, если компания — арендатор публичного земельного участка уведомила арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок заблаговременно (до 1 марта 2015 г.), у нее есть неплохие шансы на продление договора на основании положений старой редакции ЗК РФ.
К сведению
Общий перечень исключений, когда земельный участок, находящийся в публичной собственности, может предоставляться без торгов, содержится в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако практически все случаи могут быть интересны только крупным инвесторам и застройщикам, готовым вкладываться не только в коммерчески интересные проекты, но и развивать социальную инфраструктуру. Это реализация масштабных инвестиционных проектов (подп. 2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), комплексное освоение территории (подп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), заключение договора о развитии застроенной территории (подп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), заключение концессионного соглашения (подп. 23 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), предоставление участка резидентам особой экономической зоны (подп. 21, 22 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Примечательно, что даже соглашение о государственно-частном партнерстве не является основанием для предоставления частному партнеру земельного участка без торгов.