Из пункта 17.1 ст. 217 НК РФ следует, что если квартира находилась в собственности физического лица три года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ. Как определить срок нахождения в собственности квартиры, приобретенной по договору с ЖСК?
Пунктом 4 ст. 218 ГК РФ установлено, что член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Исходя из этого, Минфин России в письме от 03.09.2015 № 03-04-05/50681 выделил два условия приобретения членом ЖСК права собственности на жилое помещение:
1) кооператив должен передать помещение члену ЖСК (подтверждающим документом является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке);
2) член кооператива должен полностью внести паевой взнос.
В связи с изложенным Минфин России разъяснил, что по п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождается от налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет начиная с даты, когда были соблюдены оба вышеуказанных условия. Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет с указанной даты, доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ в общем порядке. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ.
Таким образом, если паевой взнос за квартиру выплачен в 2011 г. и квартира передана физическому лицу по акту приема-передачи, то три года отсчитываются с 2011 г. То есть факт оформления квартиры в собственность для целей применения положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ в данной ситуации не имеет никакого значения.
Аналогичные разъяснения Минфин России давал и ранее (см., например, письма от 04.03.2015 № 03-04-05/11207, от 24.12.2014 № 03-04-05/66781, от 30.06.2014 № 03-04-05/31383).