Эта проблема возникла в период до 1 июля 2014 г., когда Росреестр регистрировал не только ипотеку, но и договор ипотеки (государственная регистрация договора ипотеки была отменена Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»). На практике Росреестр сначала регистрировал договор ипотеки, а уже потом, иногда даже спустя несколько месяцев, регистрировал уже непосредственно право залогодержателя (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу № А65-17649/2013). Как ни странно, в этот период между регистрацией договора ипотеки и регистрацией самой ипотеки ни в выписке из реестра, ни в свидетельстве о праве собственности факт регистрации договора ипотеки не фиксировался. Вероятнее всего, Росреестр рассуждал таким образом: обременение возникает только после регистрации права, а регистрация договора обременения не влечет.
Отсюда нередко возникали ситуации, когда лицо покупало недвижимость, не зная о том, что в отношении нее уже заключен и даже зарегистрирован договор ипотеки. А после совершения сделки купли-продажи залогодатель и залогодержатель обращались в Росреестр за регистрацией уже самой ипотеки, и Росреестр ипотеку регистрировал. В итоге покупатель мог обнаружить ипотеку спустя очень длительный период времени, потому что далеко не все регулярно проверяют права на свои объекты по ЕГРП. Так возникают ситуации, когда собственники имущества узнают об обременениях, только получив иск об обращении взыскания на это имущество. Здесь возникает вопрос: что делать таким собственникам?
Самым очевидным способом является оспаривание действий Росреестра. Однако этот способ некорректен, потому что решение в отношении Росреестра спор не решит. Если бы речь шла об ошибке Росреестра или об отказе во внесении изменений, то обращаться с требованиями об оспаривании действий Росреестра было бы можно (например, если стороны заключили договор купли-продажи, а Росреестр отказывается регистрировать переход права). Но в данном случае речь идет не об ошибке Росреестра, а о том, что какое-то иное лицо, не собственник, сознательно внесло запись в реестр. Получается, что спор возник не между собственником и Росеестром, а между собственником и лицом, которое внесло запись об ипотеке. Следовательно, речь идет не об оспаривании действий Росреестра, а об оспаривании зарегистрированного права иного лица. А какой тогда способ защиты права применить?
Защита вещных прав в принципе предполагает два иска — виндикационный и негаторный. Виндикация применяется, если собственник утратил владение. Любой другой конфликт, не связанный с утратой владения, разрешается при помощи негаторного иска. Неправильная запись в реестре и есть такой другой конфликт. Соответственно, сам по себе иск будет негаторным. На практике же из содержания ст. 12 ГК РФ требования формулируют следующим образом: иск о признании права либо иск о признании права отсутствующим.
В рассматриваемой ситуации компании необходимо обращаться с иском о признании права ипотеки отсутствующим. Одним из примеров того, как работает этот иск, является дело № А40-6134/06-1-47. Правительство г. Москвы внесло в качестве вклада в уставный капитал одной компании здание. Соответственно, право собственности на здание перешло к этой компании и было зарегистрировано в Росреестре. Через несколько лет Правительство г. Москвы провело инвентаризацию, присвоило зданию новый адрес и продало его на торгах. В итоге в Реестре были зарегистрированы права обеих компаний на одно и то же здание, но под разными адресами. Новые покупатели потребовали от первоначального собственника освободить здание. Тогда первоначальный собственник обратился в суд с иском об оспаривании сделки купли-продажи и действий Росреестра. Суды в иске отказывали на том основании, что истец выбрал неверный способ защиты своего права (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.06.2010 по делу № А40-60889/07-105-552).
Это дело было одним из первых примеров, которые потом легли в основу п. 52 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Там сказано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В конечном счете право на здание, которое к тому моменту было уничтожено, а точнее, право использования земельного участка под этим зданием в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, признали за первоначальным собственником здания (постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 3525/08 по делу № А40-6134/06-1-47).
Нормативным основанием для иска о признании ипотеки отсутствующей на сегодняшний день служит п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ: «Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога».
К сведению
Поскольку иск о признании права отсутствующим представляет собой разновидность негаторного иска, то исковая давность на него не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Однако как для негаторного иска здесь важно, чтобы собственник не утратил владение, иначе это будет виндикационный иск, исковая давность по которому составляет три года (постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 № 3039/07 по делу № А40-70770/05-85-579). Соответственно, если собственник подает и иск о признании права отсутствующим, и виндикационный иск (когда он не владеет имуществом и в Росреестре зарегистрировано право другого лица), то исковая давность составит три года — как для виндикационного иска.