К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями (если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения) (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Следовательно, ваш сын является «представителем, уполномоченным доверенностью» от вас, а вы являетесь «представляемым».
Однако эти определения вряд ли понадобятся при оформлении доверенности. Она должна содержать приблизительно такой текст: «Я, индивидуальный предприниматель ФИО, уполномачиваю настоящей доверенностью ФИО вести переговоры и действовать от моего имени при заключении договора аренды, подписывать от моего имени этот договор и связанные с ним документы. Образец подписи ФИО удостоверяю. Доверенность действительна до ... ». Аналогичным образом оформляется доверенность для заключения договоров строительного подряда (договоров на выполнение строительно-монтажных работ). Причем деловая практика свидетельствует, что разовые доверенности на совершение одной сделки не остаются у представителей, а передаются второй стороне договора.
Обратите внимание, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, не имеет юридической силы. А если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 185.1 НК РФ должна быть нотариально удостоверена (за исключением случаев, предусмотренных законом) доверенность:
— на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно (п. 2 ст. 163 ГК РФ):
— в случаях, указанных в законе;
— в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Законодательство не требует нотариального удостоверения договоров аренды нежилых помещений и договоров строительного подряда. Однако если стороны договора согласились провести нотариальное удостоверение договора, то тогда потребуется и нотариально удостоверенная доверенность для представителя ИП.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 следует, что правила п. 2 ст. 651 ГК РФ должны применяться и к договорам аренды нежилых помещений. Соответственно, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с момента его подписания второй стороной.
Следовательно, если договор аренды должен быть заключен на срок свыше года и регистрировать его должен представитель индивидуального предпринимателя, то доверенность на вашего сына для заключения этого договора должна быть нотариально заверена.
На практике различают разовые доверенности (выданные на конкретные разовые цели) и генеральные (выданные для представления выдавшего доверенность лица в различных ситуациях в течение определенного времени). Если вы уезжаете надолго, то на сына целесообразно оформить генеральную доверенность с описанием в ней всех его возможных представительских полномочий. Причем если требуется его представительство и в налоговых вопросах, то эта доверенность также должна быть нотариально заверена (п. 3 ст. 29 НК РФ, п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57). Генеральную доверенность не следует отдавать контрагенту или в налоговую инспекцию, им достаточно иметь ее ксерокопию.
Нужно учитывать, что нотариусы используют свои бланки доверенностей. Если же индивидуальный предприниматель оформляет доверенность сам, без нотариального заверения, то по закону для заверения доверенности достаточно его подписи (п. 4 ст. 185.1, п. 3 ст. 23 ГК РФ). В то же время согласно общепринятым правилам делового оборота на доверенности крайне желательно наличие печати. Поэтому индивидуальному предпринимателю лучше поставить печать на доверенности, если она у него есть.