На сегодняшний день ответ судов на вопрос, можно ли в предварительном договоре прописать условие о том, что основной договор будет заключен, если одна из сторон совершит какие-либо действия, является неоднозначным.
Наглядным примером разброса позиций является дело № А56-49422/2013, в котором стороны заключили предварительный договор, предусматривавший обязанность сторон заключить договор аренды в течение 30 дней с момента оформления арендодателем права собственности на объект, помещение в котором должно было быть предметом договора аренды.
Договор предусматривал обязанность арендатора перечислить арендодателю гарантийный платеж в сумме около 2 млн руб. Стороны договорились, что после того, как арендодатель приобретет право собственности, он должен будет направить арендатору подписанный основной договор. Если он этого не сделает в течение 30 дней, то ему придется вернуть гарантийный платеж арендатору, а также уплатить штраф. Если же в течение 30 дней после получения основного договора арендатор не подпишет его, гарантийный платеж остается у арендодателя, а предварительный договор будет считаться расторгнутым.
В мае 2013 г. арендодатель зарегистрировал право собственности на объект. А вот письмо с подписанным договором аренды направил арендатору только в июле 2013 г. Посчитав, что основной договор на подписание направлен не был, арендодатор потребовал от арендодателя вернуть гарантийный платеж, уплатить штраф, а также компенсировать расходы на ремонт помещения.
Суды разных инстанций принимали различные решения, и дело прошло не один круг рассмотрения. Основных подходов к разрешению этого спора было два.
Первый подход: срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил ст. 190 ГК РФ, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности. А это значит, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, поэтому следует применять абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, в результате чего основной договор подлежал бы заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее сентября 2013 г. Следовательно, основной договор не был заключен по вине арендатора, который получил его до истечения годового срока, но не подписал.
Второй подход: поскольку на момент заключения предварительного договора сторонам было неизвестно, наступит ли обстоятельство, с которым связывается начало течения срока для направления арендатору основного договора (регистрация права собственности на объект), в соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием. Из этого следует, что это арендодатель не успел направить основной договор на подписание арендатору и предварительный договор был расторгнут по его вине.
Как указала кассация, повторно рассматривая спор, следует различать предварительный договор, устанавливающий обязанность совершить сделку в согласованный сторонами срок (при его отсутствии в соответствии с правилами абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ), и договор, совершенный под условием (условная сделка), когда наступление правовых последствий зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (постановление АС Северо-Западного округа от 29.01.2015 № Ф07-1027/2014 по делу № А56-49422/2013).
В итоге в передаче дела на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано, судья, рассматривавшая вопрос о передаче, поддержала первый подход (Определение Верховного суда РФ от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456 по делу № А56-49422/2013).
Иными словами, рассматривая спор, суды не могли прийти к единому мнению относительно того, является соглашение сторон, достигнутое в предварительном договоре, условием или же сроком заключения основного договора.
Между тем практически одновременно с итоговым решением по приведенному выше делу Пленум ВС РФ в п. 52 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо указал, что по смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки. В качестве примеров таких соглашений он привел:
-
заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара;
-
заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя.
Из приведенных Пленумом ВС РФ примеров можно заключить, что момент регистрации арендодателем своего права собственности на имущество, представляющее предмет будущего договора аренды, следовало отнести все же не к сроку, а к отлагательному условию заключения основного договора.
В дальнейшем такой подход Пленума ВС РФ получил развитие и в конкретной судебной практике. Так, например, в одном деле (постановление АС Северо-Западного округа от 26.01.2016 по делу № А56-18923/2015) стороны контракта согласовали условие о том, что оплата заказчиком работ будет зависеть от получения подрядчиком положительного заключения экспертизы и согласования необходимой для начала работ документации. Суды признали такое условие законным.
Между тем необходимо учитывать, что во втором примере речь идет об условии исполнения обязательств, предусмотренных самим основным договором, а не условии предварительного договора о порядке заключения основного. Сказать наверняка, как в случае конфликта суды оценят условие о том, что договор купли-продажи участка будет заключен, только когда продавец приведет в порядок документы, на сегодняшний день сложно. Поэтому, заключая предварительный договор, следует учитывать возможные риски непредвиденного толкования такого условия судом.