Можем ли мы взыскать с продавца сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения? Полагаем, что нам продали объект ненадлежащего качества. Можем ли заставить нового собственника обеспечить проход и проезд к нашему помещению?
Сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения, взыскать вряд ли удастся.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):
-
соразмерного уменьшения покупной цены;
-
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Приобретая помещение, покупатель знал о его технических характеристиках. Сервитута или иного отдельного соглашения по вопросу пользования проездом в приобретенное помещение через другое помещение покупатель с продавцом не оформили. Следовательно, у продавца не возникло обязанности обеспечить проезд автомобилей в приобретенный объект недвижимости.
Осуществляя гражданские права своей волей и в своем интересе, не настаивая на обременении соседнего помещения, покупатель как профессиональный участник рынка, осуществляющий предпринимательскую деятельность, принял на себя риски последствий последующего отчуждения продавцом иных принадлежащих последнему помещений, расположенных в том же здании. В этой ситуации покупатель не может ссылаться на указанные обстоятельства, так как они относятся к последствиям его собственных действий по осуществлению гражданских прав.
Кроме того, надо отметить, что, исходя из представленной информации, продавец, вероятно, не принимал на себя пассивное обязательство по неотчуждению помещения, через которое осуществлялся проезд к помещению покупателя. Более того, по смыслу ст. 475 ГК РФ для снижения стоимости товара недостатки товара должны существовать на момент его отчуждения. Равно как скрытые недостатки, проявившиеся после отчуждения товара, должны быть вызваны обстоятельствами, возникшими до передачи товара покупателю. Обстоятельства, на которые ссылается покупатель в данном случае, возникли уже после приобретения им помещения и не могут быть отнесены к недостаткам товара по ст. 475 ГК РФ.
Судебная практика подтверждает данные выводы. Так, в постановлении от 26.05.2016 № Ф04-1726/2016 по делу № А45-16394/2015 АС Западно-Сибирского округа пришел к выводу, что отсутствие отдельного входа в помещение не является недостатком, а относится к конструктивным особенностям здания, покупатель знал о технических характеристиках объекта, сервитут на проезд сторонами не оформлен, предъявленное требование направлено на изменение цены договора.
Что касается второго требования — об установлении сервитута, то здесь есть шанс, что суд его удовлетворит. Хоть дать однозначный прогноз на итог судебного разбирательства все же не получится.
Применительно к правилам, предусмотренным ст. 274—276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются:
-
наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте;
-
выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска суд определяет, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Таким образом, прежде чем обращаться в суд, покупателю следует предложить собственнику соседнего помещения заключить соглашение о порядке ограниченного пользования частью его помещения. И только в случае отказа обращаться в суд. Суд при рассмотрении дела будет оценивать, с одной стороны, возможность удовлетворения интересов покупателя иным образом, а с другой — обременительность сервитута для ответчика. Вероятно, суд обратит внимание на то, что из помещения есть еще один выход (через лестницу). Сам по себе данный факт, однако, не влечет автоматического отказа в установлении сервитута. Суд может учесть целевое назначение данного дополнительного входа (постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 № КГ-А40/13261-09 по делу № А40-8621/09-77-90).
Покупатель может также ссылаться на то, что проход через помещение ответчика являлся обычным при использовании его помещения на момент приобретения его в собственность новой компаний, — суды учитывают данное обстоятельство (постановление АС Волго-Вятского округа от 31.10.2014 по делу № А29-7817/2013).