Согласно кредитному договору кредит предоставлен для целевого использования, а именно на приобретение и проведение капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры. Сумма предоставленного кредита — 11 млн руб. Стоимость приобретенной квартиры — 1 189 718 руб. При расчетах с продавцом получено две расписки: одна на сумму 1 189 718 руб. за квартиру, другая на сумму 11 610 282 руб. за неотделимые улучшения, произведенные продавцом в квартире.
Для получения имущественного вычета я обратилась в ИФНС (муж отказался от вычета). Мне был предоставлен вычет в размере стоимости квартиры и в сумме процентов, выплаченных по ипотеке, но только пропорционально стоимости квартиры (10,8% от всех выплачиваемых процентов (1 189 718 руб. : 11 000 000 руб.)). Прав ли налоговый орган? Почему неотделимые улучшения не были включены в имущественные вычеты?
При определении доходов, облагаемых в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ по ставке 13%, налогоплательщик имеет право уменьшить их на предусмотренные ст. 220 НК РФ имущественные вычеты.
Налоговым законодательством закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
При этом в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы на приобретение отделочных материалов и расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Однако принятие к вычету подобных расходов зависит от условий договора, на основании которого приобретается квартира. Если договором предусмотрено приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них, то расходы на неотделимые улучшения можно принять к вычету. Если же договор такого условия не содержит, то и принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенной квартиры невозможно (абз. 12 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма ФНС России от 28.10.2008 № 3504/644@ и от 29.05.2007 № 04202/000476@).
Соответственно проценты, уплаченные по кредиту в части сумм, израсходованных на отделку и ремонт квартиры, могут включаться в имущественный вычет, если такие расходы учитываются в составе имущественного налогового вычета.
В случае когда расходы на приобретение отделочных материалов и отделку не включаются в состав налогового вычета, размер вычета в сумме процентов, направленных на погашение части кредита, может быть рассчитан как соотношение суммы кредита, израсходованной на приобретение квартиры, и общей суммы кредита (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03040501/497 и от 12.02.2009 № 03040501/56).
Из вопроса не ясно, на каких условиях был заключен договор купли-продажи квартиры. Если в нем не фигурирует «не завершенная строительством квартира без отделки», а имеет место просто «квартира», налоговый орган прав.