Лифт в многоквартирном доме (МКД) относится к общедомовому имуществу, то есть он на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в МКД. В связи с этим лифт не может числиться в учете управляющей организации, например, в составе основных средств.
Поскольку расходы на замену лифта, включая его стоимость (это расходы на капитальный ремонт общего имущества МКД), осуществляются за счет средств фонда капитального ремонта, находящихся на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация (далее также — УК), в бухгалтерском учете такой организации должны найти отражение среди прочего операции по формированию указанного фонда и его использованию.
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация, у нее не возникают налогооблагаемые доходы при условии, что за счет средств указанного фонда осуществляется финансирование капитального ремонта общего имущества МКД. При этом важно наличие раздельного учета полученных средств и их использования.
Обоснование позиции. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД. В состав общедомового имущества входят в том числе лифты, лифтовые и иные шахты (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общедомовым имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Поэтому общее имущество МКД в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности управляющих организаций в качестве активов организации не отражается.
Таким образом, при замене лифта в МКД у управляющей организации не возникает право собственности в отношении приобретенного лифта, поэтому такой лифт не может числиться в учете УК, например, в составе основных средств.
Замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) — это капитальный (не текущий) ремонт общего имущества (п. 18, 21 Правил содержания общего имущества в МКД).
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Замена лифтов в МКД может финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта (п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).
В рассматриваемой ситуации фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация. Фонд капитального ремонта в первую очередь формируется за счет уплаченных собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Важно учитывать, что УК является владельцем специального счета, но не является собственником денежных средств, находящихся на этом счете. Права на денежные средства, находящиеся на специальном счете и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, принадлежат согласно ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в МКД.
В момент начисления взносов на капитальный ремонт в бухгалтерском учете управляющей организации возникает дебиторская задолженность собственников помещений в МКД, отражаемая в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности, предусмотренного абз. 5 п. 5 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».
Указанное допущение основано на том, что факты хозяйственной деятельности организации относятся к тому отчетному периоду, в котором они имели место, независимо от фактического времени поступления или выплаты денежных средств, связанных с данными фактами.
На дату начисления взносов фонд капитального ремонта не увеличивается, так как он формируется за счет не просто начисленных, а уплаченных собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт.
Если управляющая организация является владельцем специального счета, информация о движении денежных средств по этому счету должна найти отражение в бухгалтерском учете УК, несмотря на то, что данные средства не являются ее собственностью. Для обобщения информации о наличии и движении денежных средств, находящихся на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация, можно использовать предусмотренный Планом счетов счет 55 «Специальные счета в банках».
Информацию о формировании фонда капитального ремонта и его использовании по назначению управляющая организация может отражать в бухгалтерском учете на счете 86 «Целевое финансирование», к которому целесообразно открыть специальный субсчет, например субсчет «Фонд капитального ремонта».
В итоге бухгалтерский учет начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт может быть организован УК следующим образом:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт», Кредит 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт»
— начислены собственникам помещений в МКД взносы на капитальный ремонт;
Дебет 55 Кредит 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт»
— уплачены собственниками помещений в МКД взносы на капитальный ремонт;
Дебет 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт», Кредит 86, субсчет «Фонд капитального ремонта»
— начисленные и уплаченные взносы на капитальный ремонт включены в состав фонда капитального ремонта.
Операции, которые могут совершаться по специальному счету, перечислены в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Среди них — списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ (п. 1).
На основании ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, при представлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общедомового имущества;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по вышеуказанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости услуг (работ).
В связи с изложенным следует учитывать, что действующее законодательство предусматривает ряд требований к совершению операций по специальному счету. В частности, расчетная операция не может быть проведена, если не относится к числу операций, определенных ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, или если к платежному поручению не приложены документы, перечисленные в ч. 4 ст. 177 ЖК РФ. Банк обязан в порядке, установленном Жилищным кодексом, банковскими правилами и договором специального счета, обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету установленным требованиям (ч. 3 ст. 177 ЖК РФ). Смотрите также определения ВС РФ от 07.10.2022 № 305-ЭС22-14073 по делу № А40-162965/2021, от 01.09.2021 № 303-ЭС21-14456 по делу № А51-8154/2020.
Списание банком со специального счета, открытого для формирования фонда капитального ремонта, денежных средств в оплату обязательств, не связанных с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирного дома, не допускается (п. 11 Обзора судебной практики разрешения судами споров, связанных с принудительным исполнением требований исполнительных документов банками и иными кредитными организациями, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.06.2021).
Если для управляющей компании организация проведения капитального ремонта (проведение такого ремонта) — часть деятельности по управлению МКД, выполняемая в рамках исполнения обязательств по договору управления домом, договор об оказании услуг (о выполнении работ) по капремонту с подрядчиком заключает УК, и она же принимает у него эти работы по акту, то у нее в бухгалтерском учете формируются доходы и расходы на выполнение работ по капитальному ремонту в пользу собственников помещений в МКД.
Если функция УК — исключительно дать распоряжение о перечислении денежных средств подрядной организации, а договор с этой организацией заключен иным уполномоченным собственниками помещений в МКД лицом, которое и принимает выполненные работы по капитальному ремонту, то доходы и расходы у УК не возникают.
При перечислении денежных средств подрядной организации за выполненные работы (оказанные услуги) по капитальному ремонту, включая стоимость нового лифта, непосредственно со специального счета по распоряжению управляющей организации в ее бухгалтерском учете могут быть сделаны такие записи:
а) если УК выступает в роли заказчика и принимает выполненные работы:
Дебет 20, субсчет «Капитальный ремонт общего имущества МКД», Кредит 60
— отражены расходы на выполнение подрядной организацией работ по капитальному ремонту, включая стоимость нового лифта;
Дебет 60 Кредит 55
— перечислены денежные средства со специального счета подрядной организации;
Дебет 62 Кредит 90-1
— отражены доходы от реализации работ (услуг) по капитальному ремонту;
Дебет 90-2 Кредит 20, субсчет «Капитальный ремонт общего имущества МКД»
— сформирована себестоимость выполненных работ (оказанных услуг) по капитальному ремонту;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта», Кредит 62
— отражено использование средств фонда капитального ремонта на проведение капитального ремонта силами подрядной организации;
б) если УК исполняет исключительно роль распорядителя на перечисление денежных средств подрядной организации (не является заказчиком и не принимает выполненные работы):
Дебет 60 Кредит 55
— перечислены денежные средства со специального счета подрядной организации;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта», Кредит 60
— отражено использование средств фонда капитального ремонта на проведение капитального ремонта силами подрядной организации.
При определении объекта налогообложения при УСНО:
-
учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
-
не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
В силу подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) источником целевого финансирования или федеральными законами. В частности, таковыми являются средства собственников помещений в МКД, поступающие на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в МКД:
-
на счета осуществляющих управление домами ТСЖ, ЖК, ЖСК и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций;
-
на счета специализированных НКО, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, и созданы в соответствии с Жилищным кодексом.
Таким образом, средствами целевого финансирования для целей налогообложения признаются средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УК на финансирование проведения ремонта и (или) капитального ремонта общего имущества домов (письмо Минфина России от 05.02.2020 № 03-03-07/7121).
В письме от 13.10.2017 № 03-03-06/1/66923 финансисты добавили: указанные средства собственников, поступающие на счет управляющей компании, относятся к средствам целевого финансирования при условии, что УК за счет данных средств осуществляет только финансирование ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Если УК выступает в качестве непосредственного исполнителя таких работ, то средства собственников помещений в МКД, поступившие на счет УК, являются платой за выполнение этих работ и учитываются в составе выручки от реализации.
Автор считает, что изложенное касается и средств собственников помещений в МКД, поступающих на специальный счет, владельцем которого является УК, при условии их использования на финансирование капитального ремонта общего имущества дома, производимого силами подрядной организации (когда денежные средства со специального счета перечисляются напрямую на расчетный счет сторонней организации — подрядчика). Соответственно, при таких обстоятельствах у УК, в том числе применяющей УСН, не возникают налогооблагаемые доходы.
Важно помнить: на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (письмо Минфина России от 03.03.2022 № 03-03-07/15575).
Дополнительно нужно отметить, что ввод лифта в эксплуатацию осуществляется с соблюдением требований Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 № 743. В целях применения этих правил управляющая компания выступает в качестве владельца объекта (владельца лифта).
Сведения о вводе лифта в эксплуатацию и постановке его на учет в Ростехнадзоре управляющая организации должна включить в паспорт лифта и техническую документацию дома (п. 14 указанных правил, п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).