Если стороны согласовали размер платы по отчету оценщика (в котором не указано, что рыночная стоимость определена без НДС), то она уже такой налог включает. Исчислив налог по расчетной ставке (20/120 в данном случае), после вычитания его из согласованной платы получим налоговую базу для налогоплательщика.
Обоснование позиции. Объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также по передаче имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговый кодекс РФ не содержит норм, освобождающих операцию по предоставлению права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) от налогообложения НДС (п. 2 ст. 146, ст. 149 НК РФ). На этом основании чиновники разъясняют, что операции по предоставлению права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) признаются операциями по передаче имущественных прав, являющимися объектами налогообложения НДС. Таким образом, при получении дохода в виде платы за сервитут собственник земельного участка должен исчислить НДС и выставить счет-фактуру в общеустановленном порядке (ст. 168 НК РФ, письмо Минфина России от 22.04.2019 № 03-07-03/29167).
При этом НДС в отношении таких операций исчисляется с учетом положений п. 2 ст. 153 НК РФ, налоговая база определяется исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате предоставленных прав (см. письма Минфина России от 02.11.2022 № 03-07-11/106701, от 18.04.2022 № 03-07-11/33893, от 11.12.2020 № 03-07-11/108712 и пр.).
Относительно же условия из соглашения автор отметила: в общем случае применительно к гражданскому законодательству указание на НДС в формулировке условия о цене по существу лишь отражает порядок определения этой цены, устанавливаемый с учетом требований налогового законодательства, которые, как известно, носят императивный характер и не могут быть отменены соглашением сторон контракта. По мнению Минэкономразвития России, российским законодательством в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения НДС при определении рыночной стоимости и, соответственно, включение указанного налога в отчет об оценке (письмо Минэкономразвития России от 01.02.2019 № Д22и-2849). Судебная практика исходит из того, что стоимость реализуемого имущества включает НДС, если в договоре и (или) в отчете об оценке прямо не указано, что рыночная стоимость имущества определена без НДС (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12, Определение Верховного суда РФ от 06.04.2017 № 309-ЭС16-17994, постановления АС Поволжского округа от 15.02.2017 № Ф06-17946/17 по делу № А65-2243/2016, ФАС Уральского округа от 30.04.2014 № Ф09-1870/14, Семнадцатого ААС от 26.12.2013 № 17АП-14744/13).
Таким образом, если в отчете независимого оценщика при определении рыночной стоимости нет указания на НДС (как в рассматриваемом случае), следует полагать, что в нем указана полная рыночная стоимость, определенная с учетом НДС. И это, в общем-то, не противоречит позиции ФКУ в соглашении.
В свою очередь, по п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога. На наш взгляд, п. 4 ст. 164 НК РФ не относится к рассматриваемому случаю. Но фактически при определении налоговой базы мы будем использовать расчетную ставку, чтобы определить налог, входящий в плату. Иными словами, если стороны согласовали размер платы по отчету оценщика (в котором не указано, что рыночная стоимость определена без НДС), то она уже такой налог включает. Организация не предъявляет его «сверху» платы, а исчислит налог по расчетной ставке (20/120 в вашем случае). После вычитания налога из согласованной платы полученная разность — налоговая база.