На указанные в вашем вопросе правоотношения распространяется не только Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), но и Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ). Пункт 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ устанавливает, что право собственности на приобретаемое имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных данным правовым актом.
Можно предположить, что разъяснение чиновников основано именно на этом положении. Их логика такова. До полной оплаты рассроченного платежа право собственности на отчуждаемое имущество остается за муниципальным образованием.
Следовательно, между ним и покупателем имущества продолжают сохраняться правоотношения по договору аренды. Соответственно арендатор должен выполнять свои обязанности по уплате аренд ных платежей.
Мы считаем, что такая позиция основана на неправильном толковании норм упомянутых законов и не учитывает положения Гражданского кодекса РФ.
Обоснуем нашу позицию.
Проанализируем уже приведенный п. 3 ст. 32 Закона № 178 ФЗ, обратив внимание на следующее. Устанавливая, что право собственности на приобретаемое имущество переходит к покупателю после его полной оплаты, законодатель указывает на необходимость учитывать особенности, предусмотренные законом, к которым, по нашему мнению, относится ст. 35 Закона № 178-ФЗ. Пункт 6 данной статьи предусматривает, что с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты это имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного имущества. Аналогичное положение содержится и в Законе № 159-ФЗ (согласно п. 5 ст. 5 в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты).
Из статьи 329 ГК РФ следует, что залог является одним из способов обеспечения обязательств. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
В вашей ситуации правоотношения, связанные с правом хозяйственного ведения, исключены. Поэтому приобретатель муниципального или государственного имущества на условиях рассрочки платежа, являющийся залогодателем до полной оплаты стоимости имущества, должен признаваться собственником приобретенного имущества.
Из содержания положений ГК РФ, регулирующих правоотношения по договору аренды, однозначно следует, что нельзя быть одновременно и собственником, и арендатором одного и того же имущества. При выкупе ранее арендованного государственного или муниципального имущества и заключении в отношении его договора купли-продажи арендатор перестает быть таковым и становится его собственником. При этом обязательства по уплате арендных платежей прекращаются. Чтобы обосновать это утверждение, обратимся к общим положениям ГК РФ об обязательствах.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договора. Обязательство по уплате арендных платежей может возникать только из договора аренды. Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Заключая договор купли-продажи в отношении арендуемого государственного или муниципального имущества, стороны тем самым прекращают обязательства, возникшие по договору аренды, заменяя их на обязательства покупателя по оплате имущества. В данном случае, по нашему мнению, имеются также основания говорить о новации. Напомним, что согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или иной способ исполнения (новации).
Что же имел в виду законодатель, устанавливая в п. 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ общее правило, по которому право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после его полной оплаты? С учетом положений п. 6 ст. 35 Закона № 178-ФЗ и п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ можно предположить, что он имел в виду случаи оплаты имущества единовременно.
Отметим также, что согласно п. 4 ст. 32 Закона № 178-ФЗ право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода указанного права. Основанием регистрации является договор купли-продажи, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.
То, что на практике уплата арендных платежей при выкупе муниципального недвижимого имущества в рассрочку прекращается после совершения определенных процедур до выплаты оговоренной цены, видно из содержания письма Минфина России от 04.03.2010 № 03-03-06/1/113. В данном документе обсуждается ситуация, при которой арендные отношения прекратились. Финансовое ведомство, в частности, отвечает на вопрос о налоговом учете арендных платежей, уплаченных до госрегистрации перехода права собственности.
Таким образом, после заключения договора купли-продажи муниципального имущества на условиях рассрочки платежа, его передачи покупателю и госрегистрации права собственности приобретателя на него арендная плата не должна уплачиваться в связи с прекращением арендных отношений. Оплате подлежат только суммы по договору купли-продажи и проценты.