Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.
при участии представителей 04.05.2009
от истца: Докучаевой И.М. (решение учредителя от 14.10.2008 № 4),
Александрова А.Г. (доверенность от 02.12.2008)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью «Индар»
на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.01.2009,
принятое судьей Черных В.А.,
по делу № А38-4312/2008
по иску общества с ограниченной ответственностью «Индар»
к автономной некоммерческой организации высшего профессионального образования «Московская открытая социальная академия»
о взыскании задолженности по арендной плате
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Индар» (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к автономной некоммерческой организации высшего профессионального образования «Московская открытая социальная академия» (далее АНО ВПО «МОСА») о взыскании 4 782 268 рублей 03 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 10.10.2005 за период с октября 2005 года по октябрь 2008 года.
Требование основано на статьях 614 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.
Решением от 30.01.2009 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 02.02.2009) заявленные требования удовлетворены частично. Суд установил факт невыполнения должником договорной обязанности по внесению арендных платежей в размере 511 039 рублей 75 копеек и взыскал долг с неисправного контрагента, руководствуясь статьями 424, 452 (пунктом 1), 609 (пунктом 1) и 614 Кодекса. Сумма задолженности за спорный период определена с учетом внесенных арендатором платежей (4 421 979 рублей 19 копеек минус 3 910 939 рублей). В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом суд исходил из того, что арендная плата подлежала внесению в период с 10.10.2005 по 11.12.2007 из расчета 79 060 рублей 34 копейки в месяц на основании пункта 1 раздела 3 договора, а в период с 12.12.2007 по октябрь 2008 года - в размере 221 820 рублей в месяц на основании дополнительного соглашения от 01.01.2007, зарегистрированного в установленном законом порядке 12.12.2007. Суд признал неправильным расчет задолженности ответчика, сделанный истцом с учетом дополнительных соглашений от 01.07.2006 и от 19.04.2007 и письма арендодателя от 27.06.2008 № 27 об изменении размера арендной платы, ибо соглашения были зарегистрированы в апреле 2004 года, а последнее изменение размера арендной платы не зарегистрировано вовсе. Пересмотр арендной платы вопреки требованиям части 3 статьи 614 Кодекса осуществлен арендодателем чаще одного раза в год.
В апелляционную инстанцию решение не обжаловалось.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, в силу положений статей 433 (пункта 3), 450 (пункта 1) и 453 (пункта 3) Кодекса, в случае если в соглашении об изменении договора определен момент его заключения, то обязательство считается измененным именно с этого момента, а не с даты государственной регистрации сделки. В дополнительных соглашениях от 01.07.2006 и от 19.04.2007 указано условие о вступлении их в силу с момента подписания, поэтому договоры аренды в части внесения арендной платы изменились с 01.07.2006 и 19.04.2007, а не с момента государственной регистрации дополнительных соглашений (22.04.2008).
Суд ошибочно не принял во внимание письмо арендодателя от 27.06.2008 № 27 о повышении арендной платы, посчитав его незаконным ввиду отсутствия государственной регистрации, так как в пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендных платежей.
Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемый судебный акт.
АНО ВПО «МОСА», извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направила представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 06.05.2009.
Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы кассационного производства и заслушав представителей Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, Общество (арендодатель) и АНО ВПО «МОСА» (арендатор) заключили договор аренды от 10.10.2005 нежилых помещений первого этажа учебного корпуса, литеры А, А1, А2, А3, общей площадью 1195,1 квадратного метра, расположенных по адресу: город Йошкар-Ола, улица Прохорова, 28.
В пункте 4 раздела 1 договора срок его действия установлен на пять лет, с 10.10.2005 по 09.10.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2006.
Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи (приложение № 1 к договору).
Дополнительным соглашением от 15.01.2007, зарегистрированным 27.02.2007, срок действия договора установлен на 10 лет, с 10.10.2005 по 09.10.2015.
В пункте 1 раздела 3 договора арендная плата определена в твердой денежной сумме - 804 003 рубля 50 копеек в расчете на год. Платежи по договору осуществляются за текущий месяц до десятого числа каждого месяца.
Об изменении ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке (пункт 5 раздела 3 договора).
В соглашениях от 01.07.2006 и от 19.04.2007 контрагенты установили, что размер арендной платы с даты их подписания составляет 1 610 000 рублей и 2 796 534 рубля на год соответственно. Данные соглашения зарегистрированы 22.04.2008.
Дополнительным соглашением от 01.11.2007 (зарегистрировано 12.12.2007) стороны уменьшили площадь объекта аренды до 964 квадратных метров и установили арендную плату в размере 221 820 рублей в месяц.
В письме от 27.06.2008 № 27 арендодатель сообщил об увеличении с 08.07.2008 арендной платы до 771 200 рублей в месяц.
Предметом настоящего спора явилось взыскание 4 782 268 рублей 03 копеек задолженности по арендной плате за период с октября 2005 года по октябрь 2008 года. Согласно расчету истца, сделанному с учетом соглашений от 01.07.2006, от 19.04.2007 и от 01.11.2007 и письма от 27.06.2008 № 27, общая сумма подлежащей внесению арендной платы за спорный период составила 8 693 205 рублей 47 копеек.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается факт внесения ответчиком 3 910 939 рублей 44 копеек арендной платы в спорный период.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Суд первой инстанции дал оценку дополнительным соглашениям от 01.07.2006 и от 19.04.2007 и письму от 27.06.2008 № 27 и обоснованно посчитал, что арендная плата по договору на основании данных документов не подлежит изменению в силу следующего.
По смыслу пунктов 1 статей 450 и 452 Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 3 статьи 614 Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.
В пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения арендной платы, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон.
Соответственно, суд обоснованно посчитал, что на основании письма арендодателя от 27.06.2008 № 27 договорные обязательства сторон не изменились.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.
Дополнительные соглашения от 01.07.2006 и от 19.04.2007 зарегистрированы в один день - 22.04.2008.
Утверждение заявителя о том, что данные соглашения вступили в законную силу до даты их регистрации, а именно с момента, указанного в данных соглашениях, является несостоятельным. Если момент заключения договора определяется на основе пункта 3 статьи 433 Кодекса, то стороны могут отложить вступление в силу соглашения об изменении такого договора на более позднюю дату после момента регистрации соглашения, но не вправе перенести его на более раннюю дату.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные соглашения не подлежат применению, поскольку ими, вопреки пункту 3 статьи 614 Кодекса, установлены новые размеры арендной платы по договору ранее, чем через год после регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2007 об установлении размера арендной платы в сумме 221 820 рублей в месяц.
Таким образом, суд правильно посчитал, что в период с октября 2005 года по 11.12.2007 арендная плата по договору должна была уплачиваться в размере, определенном в пункте 1 раздела 3 договора, а с 12.12.2007 по октябрь 2008 года - по ставкам соглашения от 01.11.2007 (зарегистрированного 12.12.2007). Общий размер арендных платежей по договору за период с октября 2005 года по октябрь 2008 года определен в сумме 4 421 979 рублей 19 копеек.
С учетом исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за данный период в размере 3 910 939 рублей 44 копеек решение об удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 511 039 рублей 75 копеек задолженности признается окружным судом верным.
Доводы подателя жалобы рассмотрены и отклоняются в силу изложенного.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.01.2009 по делу № А38-4312/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Индар» - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.Апряткина
Судьи
Г.Князева
В.Павлов