Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Стрельникова А.И., Нужнова С.Г.,
при участии в заседании:
от истца: Журкин А.И., протокол от 21.12.2009 № 8; Касимова З.Б., доверенность от 14.11.2011;
от ответчиков: от Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области: Волчкова Л.В., доверенность от 14.01.2011 № 6-1-19/59; от администрации Егорьевского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен;
рассмотрев 15 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области
на постановление от 13 сентября 2011 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Быковым В.П., Игнахиной М.В.,
по делу № А41-36914/09
по иску общества с ограниченной ответственностью «Возрождение-2»
о понуждении заключить договор купли-продажи
к администрации Егорьевского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение-2» (далее - ООО «Возрождение-2») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Муниципальному образованию «Егорьевский муниципальный район Московской области» об обязании заключить договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания гражданского назначения (магазин), общей площадью 386,6 кв. м, с земельным участком под ним, общей площадью 268 кв. м, расположенным по адресу: г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, на условиях покупателя, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2010 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2010 года произведена замена ненадлежащего ответчика Муниципального образования «Егорьевский муниципальный район Московской области» на администрацию Егорьевского муниципального района Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2010 года в качестве второго ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области.
До вынесения решения по делу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от исковых требований к администрации Егорьевского муниципального района Московской области и просил обязать Комитет по управлению имуществом администрации Егорьевского муниципального района Московской области заключить с ООО «Возрождение-2» договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания гражданского назначения (магазин), общей площадью 386,6 кв. м, с земельным участком под ним, общей площадью 268 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, на условиях покупателя, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 года решение суда первой инстанции отменено; суд обязал Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области заключить с ООО «Возрождение-2» договор купли-продажи нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, и земельного участка, общей площадью 268 кв. м, № 50:30:0010353:24, по цене 6.826.000 руб.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Ответчик - администрация Егорьевского муниципального района Московской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить обжалованный судебный акт без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 11.02.2009 между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО «Возрождение-2» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 10-09, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, для использования под торгово-закупочную деятельность. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения - 366 кв. м.
Срок аренды по договору устанавливается с 01.03.2009 по 31.01.2010 (пункт 1.2 договора от 11.02.2009 № 10-09).
На основании Постановления Руководителя Администрации Егорьевского муниципального района Московской области от 24.03.2009 № 148, утвердившего Решение от 23.03.2009 № 09-09 об условиях приватизации объектов муниципальной собственности Егорьевского муниципального района, в рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области ООО «Возрождение-2» был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось нежилое помещение, площадью 386,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Егорьевск, Московская область, ул. Советская, д. 132, земельный участок, кадастровый номер 50:30:0010353:24, общей площадью 268 кв. м.
Согласно условиям проекта договора рыночная стоимость объекта, определенная на основании отчета № 14-03/2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.03.2009, подготовленного ООО «ГЕО-Мир», составляет 9.278.000 руб., в том числе стоимость здания - 8.899.000 руб., стоимость земельного участка - 379.000 руб.
Пунктом 3.1 предложенного проекта договора установлено, что для оплаты стоимости объекта предоставляется отсрочка сроком на 2 года, при этом первоначальный взнос составляет 4.639.000 руб. и должен быть внесен покупателем не позднее 09.05.2009. Оставшаяся сумма в размере 4.639.000 руб. и проценты, равные 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, оплачиваются согласно графику оплаты, указанному в Приложении № 3, являющемуся неотъемлемой частью договора. В целях обеспечения обязательств по договору, между продавцом и покупателем заключается договор о залоге объекта.
07.05.2009 ООО «Возрождение-2» направило в адрес Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области письмо исх. № 8, в котором выразило согласие на выкуп нежилого помещения.
07.05.2009 ООО «Возрождение-2» направило в Комитет претензию, в которой указало на то, что не согласно со стоимостью здания и порядком его выкупа, а также протокол разногласий к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.2009.
В ответ на указанную претензию Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области письмом от 13.05.2009 № 6-1-19/1390 направил истцу протокол согласования разногласий по договору купли-продажи от 09.04.2009, указав, что в случае неподписания данного протокола Комитет вправе в течение одного месяца выставить здание на торги.
04.08.2009 ООО «Возрождение-2» предложило Комитету по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества применить оценку, представленную ООО «АРГОС» в отчете от 20.07.2009 № Р.09.164, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4.840.000 рублей.
Письмом от 04.09.2009 № 6-1-19/2437 Комитет направил ООО «Возрождение-2» копию решения об условиях приватизации объекта муниципальной собственности, проект договора залога, проект договора купли-продажи объекта, на первоначально предложенных условиях.
ООО «Возрождение-2», полагая, что вышеназванные действия Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области нарушают его права в части установления выкупной цены, предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В материалах дела имеется отчет № 14-03/2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный 17.03.2009 ООО «ГЕО-мир» по заказу Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области, согласно котором у рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 9.278.000 руб., в том числе 379.000 руб. - стоимость земельного участка.
ООО «Возрождение-2», полагая, что стоимость объекта, определенная ООО «ГЕО-мир», завышена, поскольку включает в себя стоимость несуществующих в нежилом помещении характеристик, обратилось в ООО «АГРОС».
В отчете от 20.07.2009 № Р.09.164 об определении рыночной стоимости здания, представленном ООО «АГРОС», стоимость нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, определена в размере 4.840.000 руб.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2010 года была назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, проведение которой поручено эксперту Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области Московское областное бюро технической инвентаризации.
Согласно заключению эксперта Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области Московское областное бюро технической инвентаризации от 12.06.2011 № А-59-486/06-11 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 6.262.589 руб., а стоимость земельного участка 563.411 руб. (т. 5, л.д. 71 - 111).
Судом апелляционной инстанции установлено, что оценка, проведенная экспертом Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, 255, 256, в связи с чем считает необходимым обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Как указал суд апелляционной инстанции, данный отчет Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области в установленном законом порядке не оспорен.
При изложенных обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанций.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 года по делу № А41-36914/09 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В. Кузнецов
Судьи
А. Стрельников
С. Нужнов