Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу № А26-10656/2010,
установил:
индивидуальный предприниматель Хачатрян Тигран Степанович, ОГРНИП 304100129500105 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 105,2 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 22, в связи с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).
С учетом уточнений исковых требований, заявленных в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил принять в предложенной им редакции пункты 3.1 и 3.2 договора, установив цену продажи объекта в сумме 1 285 593 руб. без НДС, определенную на основании отчета об оценке № 2048APR от 27.08.2010, выполненного оценщиком Романовым Д.В. Кроме того, истец просил урегулировать возникшие разногласия по пунктам 5.2, 5.3, 5.4, 5.5., 6.1, 6.4 договора. А также, в случае удовлетворения указанных требований пункт 3.2 и Приложение № 1 и Приложение № 2 договора изменить исходя из цены продажи объекта 1 285 593 руб. без учета НДС.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик Пименов Александр Юрьевич.
Решением суда от 19.08.2011 исковые требования удовлетворены частично. Цена продажи объекта установлена в размере 1 709 892 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения № 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И., определенной с учетом существующего обременения в виде аренды помещения; пункты 5.2 и 6.1 договора исключены; пункты 5.3 и 5.5 договора приняты в редакции Администрации; пункт 5.4 договора принят в редакции, определенной судом; пункт 6.4 договора принят в редакции Предпринимателя; пункт 3.2 и Приложение № 1 и Приложение № 2 договора приняты в редакции применительно к определенной судом цене выкупа 1 709 892 руб.
Постановлением апелляционного суда от 23.12.2011 решение суда первой инстанции от 19.08.2011 частично изменено. Цена продажи объекта установлена в размере 1 841 028 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения № 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И., определенной без учета существующего обременения в виде аренды помещения; пункт 3.2 и Приложение № 1 и Приложение № 2 договора изменены с учетом увеличения рыночной стоимости объекта.
В кассационной жалобе Романов Д.В., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 23.12.2011, и оставить в силе решение от 19.08.2011. По мнению подателя кассационной жалобы, отчуждение недвижимого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ должно производиться по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком. При этом при определении рыночной стоимости имущества, отчуждаемого по правилам Закона № 159-ФЗ, оценщик обязан учитывать обременения оцениваемого имущества, в виде действующего договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции в силе, считая его законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Предприниматель Хачатрян Т.С. с 27.11.2006 является арендатором муниципального имущества г. Петрозаводска - нежилого встроенного помещения площадью 105,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 22.
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 25.10.2010 № 3501 Предпринимателю в порядке реализации Закона № 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании Отчета об оценке от 13.10.2010, выполненного независимым оценщиком, и составляющей 2 277 402 руб. 41 коп. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.
Администрация направила в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с предложением подписать его в течение 30 дней после получения или сообщить об отказе от использования преимущественного права. Предприниматель подписал договор с протоколом разногласий. Письмом от 06.12.2010 Администрация отказала Предпринимателю в согласовании спорных пунктов договора.
Разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение арбитражного суда.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции установил, что основные разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта. Оценив все представленные в материалы дела отчеты об оценки стоимости помещений, суд принял итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом Мельниковым А.И., которая составляет с учетом НДС 2 017 673 руб., без учета НДС - 1 709 892 руб. При этом суд первой инстанции указал, что поскольку с момента изготовления отчета об оценке от 13.10.2010 подготовленного Пименовым А.Ю. и отчета об оценке от 20.09.2010 подготовленного Романовым Д.В. прошло более шести месяцев, то в силу пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, величина рыночной стоимости, определенная указанными отчетами, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при проведении оценки рыночной стоимости арендуемого объекта следует учитывать обременение в виде аренды.
Изменяя решение суда первой инстанции в данной части, апелляционный суд указал, что является ошибочным вывод суда первой инстанции об определении цены выкупа с учетом обременения объекта договором аренды, заключенным с Хачатряном Т.С. По мнению суда апелляционной инстанции, цена выкупа должна быть определена без учета обременения выкупаемого объекта правом аренды самого покупателя, поскольку указанное право аренды прекращается в результате выкупа объекта (статья 413 ГК РФ). Рыночная стоимость объекта без учета указанного обременения согласно постановлению апелляционного суда составила 1 841 028 руб. без учета НДС.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено наличие спора относительно порядка определения рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью.
Разрешая настоящий спор, суды приняли (как соответствующую реальной рыночной) стоимость, определенную на основании экспертного заключения от 27.05.2011 № 127-45, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. При этом суд апелляционной инстанции указал, что для целей реализации имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ, рыночная стоимость должна быть определена без учета обременения арендной.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд пришел к обоснованному вводу о том, что при определении рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в соответствии с законом № 159-ФЗ, обременение в виде аренды указанного имущества будущим покупателем не должно учитываться.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды Предпринимателя прекращается в результате выкупа объекта, то есть истец приобретает имущество свободным от прав иных лиц. При этом в случае отказа арендатора (Предпринимателя) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, на приобретение данного имущества не возникнет.
Таким образом, приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества. Следовательно, не подлежит учету при определении цены продажи такого имущества стоимость права аренды объекта оценки.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам права, не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу № А26-10656/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий
А. Кадулин
Судьи
Т. Гафиатуллина
Г. Рудницкий