Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.
судей: Агапова М.Р., Кузнецова А.М.,
при участии в заседании:
от заявителя: ООО «Союз» - Ушаков П.П. доверенность от 27 марта 2014 года № 24/03883
от заинтересованного лица: Управление Росреестра - Помогаева Е.В. доверенность от 30 декабря 2013 года № 22473/2013
ФГБУ «ФКП Росреестра» - Нерсесян К.Б. доверенность от 27 марта 2014 года № 24/03883
Правительство Москвы - Решетников Д.К. доверенность от 24 сентября 2013 года № 4-14-78/13
от третьих лиц: Департамент городского имущества г. Москвы - Решетников Д.К. доверенность от 27 декабря 2013 года № 33-Д-959/13
ОАО «Городской кадастр» - извещено, представитель не явился
ООО «Дойче Бевертунг Немецкая Оценка» - извещено, представитель не явился
рассмотрев 26 июня 2014 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО «Союз», ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 25 октября 2013 года,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 09 апреля 2014 года,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по заявлению ООО «Союз» (ОГРН: 1027717006459)
об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его
рыночной стоимости,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству города Москвы,
третьи лица: Департамент городского имущества г. Москвы, ОАО «Городской кадастр», ООО «Дойче Бевертунг Немецкая Оценка»
установил:
ООО «Союз» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № 77:02:0023003:133 общей площадью 2742 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ярославская, вл. 13а, стр. 2, равной его рыночной стоимости в размере 14800804,09 руб., определенной по состоянию на 01 января 2012 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2014 года решение суда оставлено без изменения с изменением мотивировочной его части.
ООО «Союз», не согласившись с выводами суда первой инстанции и апелляционного суда, настаивает на отмене состоявшихся по делу судебных актов по основаниям не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд постановил, что мотивировочная часть решения суда первой инстанции о том, что оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка вправе только его собственник, а не арендатор, подлежит изменению. В данной части истец соглашается с позицией суда апелляционной инстанции. Постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012 г. № 670-ПП в рамках полномочий, предоставленных статьей 66 Земельного кодекса РФ, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2012 г., в силу которых кадастровая стоимость арендуемого Истцом земельного участка составляет 219657287,64 руб. Поскольку привлеченным истцом независимым оценщиком ООО «Дойче Бевертунг Немецкая Оценка» определено, что по состоянию на 01 января 2012 г. рыночная стоимость арендуемого земельного участка составляет 14800804,09 руб., общество обратилось с иском об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2012 г. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права в т.ч. арендатора указанного земельного участка как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
ФГБУ «ФКП Росреестра», считает обжалуемое постановление апелляционного суда необоснованным, вынесенным без учета имеющих значение конкретных обстоятельств по делу, и как следствие этого, содержащим выводы не соответствующими обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, вынесенными с нарушением норм материального права, а именно неверно истолкованы нормы Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также часть 1 статьи 4, статья 6, часть 2 статьи 7, часть 3 статьи 8, часть 3 статьи 9, часть 1 статьи 10 АПК РФ. В постановлении суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец, будучи арендатором земельного участка, не вправе защищать свои права посредством самостоятельного определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Правительство Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы в поданной кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, поскольку не применен закон, подлежащий применению, а именно статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке), что в соответствии с пунктом 2 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены вынесенного судебного акта. По мнению заявителя кассационной жалобы, такое основание пересмотра результатов кадастровой стоимости как установление рыночной стоимости указано в законе как основание обращения в комиссию, то избранный Обществом способ защиты не соответствует действующим нормам Закона об оценке, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом Отчету об оценке, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка. Учреждение не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том что, арендная плата арендуемого у города Москвы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то и права и обязанности арендатора такого земельного участка напрямую зависят от того, какова кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка. Заключив договор аренды, истец (арендатор) согласился с ценой договора, в том числе с порядком его определения. Таким образом, налицо попытка изменения в одностороннем порядке условия договора.
Федеральный арбитражный суд Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с оставлением решения суда первой инстанции в силе.
Из установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств по делу усматривается, что ООО «Союз» арендует у города Москвы земельный участок на основании договора аренды от 14 мая 2004 года № М-02-021988 с кадастровым № 77:02:0023003:133 общей площадью 2742 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ярославская, вл. 13а, стр. 2, для эксплуатации административного здания.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 219 657 287 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную ООО «Дойче Бевертунг Немецкая оценка» в размере 14 800 804 рубля, ООО «Союз» обратилось в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости 14 800 804 рубля.
Суды первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения отменил его в мотивировочной части.
Суд кассационной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции в силе, исходит из того, что права и обязанности сторон по договору аренды регулируются нормами гражданского законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.
Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 22 (пункт 4) Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Кодекса).
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая предписана соответствующим нормативным актом.
Заключив договор аренды, истец (арендатор) согласился с ценой договора, в том числе с порядком его определения. Установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора.
Своими требованиями истец оспаривает право собственника земельного участка Правительства Москвы как на определение кадастровой стоимости земельного участка, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством Москвы общих начал определения арендной платы, а также право Департамента городского имущества г. Москвы распоряжаться данным земельным участком.
В то время как, согласно статье 10 Федерального закона 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценке) «в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».
Из указанной нормы следует, что право на определение кадастровой стоимости земельного участка принадлежит его собственнику, в настоящем случае осуществляющему полномочия собственника Департаменту городского имущества г. Москвы.
Истцу (арендатору) право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено. Истец (арендатор) вправе совершать сделки сопряженные с правом аренды.
В связи с указанным, постановление апелляционной инстанции, изменившее мотивировочную часть решения суда первой инстанции относительно указанных выводов, подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2014 года по делу № А40-59687/13 отменить. Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2013 года по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий судья
Р. ЛАТЫПОВА
Судья
М. АГАПОВ
Судья
А. КУЗНЕЦОВ