Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение по вопросу возможности отчуждения части встроенного помещения при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности на все встроенное помещение, сообщает следующее.
В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия — часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.
Положениями ГК предусмотрена возможность отчуждения части от целого объекта недвижимости, однако только в отношении предприятия как имущественного комплекса. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 132 ГК предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Такой подход законодателя представляется обоснованным, поскольку согласно пункту 3 статьи 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В отношении приведенной в обращении позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Суд), высказанной в определении от 11.07.2008 № 8723/08 по делу № А07-9975/2007-А-СИВ по вопросу возможности отчуждения части встроенного помещения при наличии в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на все встроенное помещение, полагаем возможным высказать следующее мнение.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:
Конституция Российской Федерации, ГК, Закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации;
нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Минэкономразвития России) (в случаях, предусмотренных Законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации).
Законодательство Российской Федерации не относит судебные акты к нормативным правовым актам Российской Федерации. Кроме того, в Российской Федерации отсутствует прецедентное право; мнение судов, выраженное в судебных актах, принимается судом по конкретному делу с учетом конкретных фактических обстоятельств и доказательств по делу и не может рассматриваться в качестве нормативного правового акта, регулирующего гражданско-правовые отношения.
Из положений абзаца третьего статьи 1 Закона следует, что к объектам недвижимого имущества (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом, относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен пунктом 1 статьи 13 Закона и предусматривает:
-
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов;
-
правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;
-
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-
внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Таким образом, решение о проведении государственной регистрации прав (приостановлении государственной регистрации, отказе в государственной регистрации) принимается государственным регистратором после проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, и проверки законности сделки (статья 13 Закона). Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, государственный регистратор должен установить соответствие документа (его формы и содержания) требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа. При проверке законности сделки государственный регистратор в том числе проверяет полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, являющихся собственниками имущества.
Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 20 Закона).
Согласно пункту 9 статьи 12 Закона в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 13 Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, предусматривая возможность раздела объекта недвижимости (выделения из него части и т.д.), Закон в качестве обязательного условия устанавливает наличие государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Законом, все вышеизложенное не означает, что регистрирующий орган вправе самостоятельно (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя):
-
прекращать право собственности на объект недвижимости, право на который ранее зарегистрировано в ЕГРП;
-
формировать раздел ЕГРП на «новый» объект, образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости его части, и регистрировать право собственности на «новый» объект приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;
-
формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на который были зарегистрированы в ЕГРП).
При этом разделом VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, установлен порядок внесения изменений в ЕГРП, однако лист записи об изменениях используется только для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
На основании изложенного полагаем, что «предлагаемые» в названном выше решении Суда действия (внесение изменений в разделы ЕГРП по преобразованному объекту, открытие нового раздела ЕГРП на выделенный объект без проведения государственной регистрации прав лица, отчуждающего выделенный объект) могут быть совершены государственным регистратором при внесении соответствующих норм (изменений) в Закон.
Заместитель руководителя
Г. Елизарова