Состояние рынка недвижимости в России в июле и августе больше похоже на перегрев, чем на обвал

Лаборатория СберИндекс и ДомКлик от Сбербанка проанализировали состояние рынка недвижимости России и пришли к выводу, вынесенному в заголовок. По оценке авторов исследования, количество выданных ипотечных кредитов растет в годовом измерении на 44%.

Авторы исследования СберИндекса и ДомКлика от Сбербанка сначала поясняют, что в нем использованы собственные данные компаний, а также официальные источники. Все оценки выполнены для страны в целом и исключают бизнес-эффект. Цифры основаны на данных за июль — август 2020 г. как период, когда ограничения не могли оказывать значимого влияния на намерение совершить сделку с недвижимостью.

Рынок недвижимости одним из первых сумел оправиться от последствий пандемии. Данные Сбербанка и компании ДомКлик указывают на то, что восстановление идет существенно быстрее ожиданий участников рынка. И динамика цен, и объемы продаж на протяжении двух последних месяцев устойчиво растут относительно уровней 2019 г. По некоторым показателям ситуацию, считают авторы анализа, даже можно охарактеризовать как локальный перегрев.

«Первичка» дорожает вдвое быстрее

Стоимость предложения квадратного метра в июле — августе 2020 г. в среднем по стране была на 3% выше, чем год назад. Котировка на первичном рынке растет на 6,2% год к году, что аналитики Сбербанка справедливо связывают с мерами поддержки, принятыми во время пандемии. Ключевой они называют программу льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5% в сочетании с увеличением лимитов стоимости приобретаемой недвижимости. Однако она по определению касается только новых объектов, из-за чего рост спроса и цены здесь происходит опережающими темпами.

В лидерах по темпам роста цен предложения находятся субъекты, к которым покупатели начали присматриваться по следам пандемии. Выраженную положительную динамику эксперты Сбербанка наблюдают также в тех регионах, куда устремились внутренние туристические потоки (Республика Алтай, Хабаровский край, Калининградская область). Среди аутсайдеров авторы анализа выделяют Республику Татарстан, где, по их данным, складывается двойственная ситуация. На первичном рынке наблюдается бурный рост котировок (+19,4% год к году), но динамика «вторички» (–7,6% соответственно) негативно сказалась на общем результате.

В Москве цены предложения в июле — августе 2020 г. на 10,3% превышали значения 2019 г., причем такая динамика характерна и для новостроек, и для более старых объектов. В Санкт-Петербурге зафиксирован рост на 6,1%.

Наибольший прирост цен предложения зафиксирован в подмосковном Красногорске, где котировка увеличилась на 24,5%. Основная активность продавцов в регионах формируется за счет предложения в административных центрах, поэтому рейтинг лидеров по крупнейшим городам схож с картиной на уровне регионов в целом.

Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос. Безусловно, соглашаются аналитики Сбербанка, этот фактор сыграл свою роль, однако, считают они по ряду признаков, он не является ключевым. Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета, поясняют авторы исследования. По их мнению, с учетом роста доли сделок на первичном рынке до 31% есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки. Из этого аналитики Сбербанка делают важный вывод о том, что текущий рост на рынке недвижимости может оказаться протяженным во времени.

По их данным, в России нет ни одного региона, где количество выданных ипотечных кредитов в июле — августе 2020 г. было бы ниже прошлогоднего показателя. В лидерах по темпам прироста несколько южных субъектов (Тыва и Алтай), а также Мурманская и Сахалинская области.

Ипотека устремилась в онлайн

В период самоизоляции в интернет быстро мигрировали финансовые услуги, в том числе и ипотека. По данным ДомКлик от Сбербанка, почти половина заявок на ипотеку (45%) сейчас поступает онлайн (против трети в 2019 г.). Пиковое значение было достигнуто в апреле, однако, по мнению авторов исследования, следует учитывать, что результат в 49% зафиксирован на крайне слабом рынке.

В отличие от ряда других отраслей, после пандемии высокая доля онлайн-заявок сохранилась, что связано в первую очередь с удобством процесса. Инвестиции в удаленную инфраструктуру позволили радикально сократить время на одобрение ипотеки. В августе средний период рассмотрения в ДомКлик от Сбербанка сократился до 2 мин. 46 сек. Более трех четвертей заявок (78,6%) рассматриваются за три минуты.

Компаниям стройсектора тоже перепало

Согласно данным экспертов Сбербанка, объем платежей в пользу компаний строительного сектора в августе перешел к росту относительно уровней 2019 г. За месяц показатель увеличился на 5,7% в годовом выражении, а по итогам последней недели — на 8,9% соответственно на фоне общей стагнации объема поступлений по экономике в целом. Устойчивая растущая динамика наблюдается также в недельном разрезе. Таким образом, полагают авторы анализа, можно говорить о том, что меры по поддержке первичного рынка достигли важной цели и сумели поддержать строительную отрасль.

Спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке, также поддерживает потребительские расходы. Траты на товары для строительства и ремонта в августе выросли на 2,0% год к году, на мебель и предметы интерьера — на 8,5% соответственно. В сегменте «Контрактные услуги», значительную часть которого составляет выполнение ремонтных работ, рост — на 8,6% на фоне общего падения расходов в сервисных категориях в августе на 14,4% в годовом измерении, показало исследование лаборатории «СберИндекс» и компании ДомКлик от Сбербанка.

Динамика цен предложения недвижимости в региональном разрезе в июле — августе 2020 г., % год к году

Источник: СберИндекс, рассчитано по данным ДомКлик от Сбербанка