В 2021 году КС РФ принял важные правовые позиции по вопросам добросовестности давностного владельца, а ВС РФ – о возможности строительства капитальных объектов в границах зон с особыми условиями использования территории (далее-ЗОУИТ), порядке формирования земельного участка, критериях определения самовольных построек, невозможности завершения оформления прав на земельный участок наследником.
В этом материале рассмотрим их подробнее.
О критериях добросовестности давностного владельца
Определение Конституционного Суда РФ от 11.02.2021 г. № 186-О («ЭЖ-Юрист» №10 (1161) 2021).
По результатам кадастровых работ по установлению границ земельного участка было выявлено, что его площадь более чем в два раза превышает законно предоставленную. Часть земельного участка, превышающая положенную, относится к землям муниципальной собственности. При этом в существующих границах земельный участок фактически использовался заявителем и его правопредшественником более 15 лет. Суды отказали в признании за заявителем права собственности на всю площадь земельного участка по критерию давности владения.
Конституционный Cуд РФ указал, что самовольное занятие земельного участка, заведомо не принадлежащего владельцу, не может расцениваться как добросовестное поведение. Добросовестность является одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом. Внешне правомерные действия заявителя противоправны, так как для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной или муниципальной собственности.
О строительстве капитальных объектов в границах ЗОУИТ
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ № 71-КАД21-6-КЗ от 08.09.2021 г. по делу № 2а-5 82/2020
Собственник объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в границах санитарно-защитной зоны нефтяной скважины, обратился с иском об оспаривании уведомления местной администрации о несоответствии возведенного объекта требованиям закона.
ВС РФ применил ч. 33 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 г. (об использование земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства).
Учитывая это, ВС РФ впервые высказался о допустимости использования земельных участков, попадающих в ЗОУИТ в целях строительства объектов капитального строительства в том случае, если в границах ЗОУИТ, установленных до 01.01.2022 г., допускается строительство объектов капитального строительства, и права на эти объекты возникли у граждан до 01.01.2022 г.
Более того, в рассматриваемом споре правила землепользования и застройки и приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12.03.2013 № 101, устанавливающий̆ минимальное расстояние от устьев ликвидированных скважин до жилых зданий, начали действовать позже получения собственником градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство на нем жилого дома.
О невозможности завершения оформления прав на земельный участок наследником
Определение ВС РФ № 127-КГ21-16-К4 от 26.10.2021
Наследник (истец) принял в наследство нежилое здание после смерти матери. Ранее наследодатель (мать) обратилась с заявлением в Министерство с целью оформления права собственности на земельный участок, на котором расположено здание. На земельный участок было получено разрешение на составление проекта землеустройства по отводу бесплатно в собственность. Однако завершить оформление права собственности она не успела в связи со смертью. Полагая, что в состав наследства матери входит земельный участок, истец заявил требование о признании права на завершение оформления прав на земельный участок.
ВС РФ поддержал первую инстанцию, отказавшую в удовлетворении требований, и отметил, что законодательно не предусмотрена возможность завершения наследником по закону оформления прав на земельный участок на основании разрешения на разработку документации по землеустройству, выданного иному лицу (наследодателю).
О несформированном земельном участке и неосновательном обогащении
Определение ВС РФ от 28.10.2021 № 307-ЭС21-8875 по делу № А56-39956/2020
Комитет имущественных отношений обратился в суд с иском к ТСЖ о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, не входящим в площадь застройки согласно техническому плану на многоквартирный дом (МКД). Проект межевания территории отсутствовал, МКД не был поставлен на кадастровый учет.
По мнению ВС РФ, заслужили внимание доводы о том, что при рассмотрении этого дела необходимо руководствоваться Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.03.2019 № 3153/пр,). Согласно документа размер образуемого земельного участка рекомендуется определять, в том числе, исходя из территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД.
Также суд отказал в возложении ответственности на ТСЖ в связи с невозможностью формирования земельного участка из-за неисполнения уполномоченным органом обязанности по подготовке проекта межевания территории.
О критериях самовольности постройки
Определение ВС РФ от 18.03.2021 № 301-ЭС20-19064 по делу № А38-2568/2019
На муниципальном земельном участке Предприниматель возвел здание, затем приобрел земельный участок в собственность по договору купли-продажи. Этот договор позже был признан недействительным. Муниципальное образование обратилось в суд с иском с требованием обязать Предпринимателя освободить земельный участок от здания. Предприниматель заявил встречное требование об обязании произвести выдел части земельного участка, необходимой для эксплуатации здания.
ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение, не согласившись с выводом нижестоящих судов о самовольном характере здания. Суд конкретизировал совокупность условий, необходимых для признания объекта самовольной постройкой, а именно: объект возведен не в соответствии с целевым назначением земельного участка, с нарушением правил землепользования и застройки, видов разрешенного использования, без выдачи разрешения на строительство.