С 1 марта 2023 года вступили в силу новые нормы получения персональных данных о собственниках недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). О нововведениях рассказывает Ольга Волкова, основатель образовательного проекта «Академия ЖКХ», лидер международного юридического сообщества «Правовая Беседа» в Москве, член экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1».
Выписка из ЕГРН сегодня — это единственный способ подтвердить право на собственность и узнать сведения о недвижимости. Она понадобится вам, чтобы проверить недвижимость перед покупкой, доказать свою правоту в имущественных спорах, получить кредит под залог недвижимости, оформить наследство или договор дарения.
Значение выписки из ЕГРН с 2023 года для сделок с недвижимостью сильно возрастет. В силу вступают нормы, которые усложнят получение этого документа.
Статья 36 3, которая появилась в Законе «О государственной регистрации недвижимости» 1 марта 2023 года, засекречивает личные данные ЕГРН. Теперь покупатели не смогут просто так проверить владельцев квартиры или ее историю. Это снизит прозрачность сделок купли-продажи, но Росреестр обещает добавить QR-коды на выписки, чтобы проверять их подлинность.
Чтобы выписка ЕГРН продолжала предоставляться с персональными данными, владелец недвижимости или его представитель по доверенности должны подать в Росреестр заявление. В нем указать, что владелец объекта разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе: фамилию, имя, отчество и дату рождения.
Вид выписки ЕГРН для третьих лиц будет зависеть от того, кто владеет объектом. Если недвижимость принадлежит обычному человеку, то в поле «Правообладатель» просто укажут «Физическое лицо». Других сведений не будет.
Если недвижимость принадлежит государству, то в выписке будет указано название органа власти или местного самоуправления.
В ЕГРН по принадлежащей организации недвижимости укажут полное наименование юридического лица, ИНН и ОГРН.
В выписке появится новая строка: «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Здесь будет отображена информация, разрешал собственник указывать свое имя в выписке или нет.
Персональные данные собственника в ЕГРН продолжат отображаться, если выписку заказал:
- сам собственник и совладельцы, если объект в долевой собственности;
- муж или жена собственника;
- владелец смежного земельного участка;
- владелец дома, который стоит на чужом участке, или владелец участка, на котором стоит чужой дом;
- арендатор объекта;
- наследники после смерти владельца;
- арбитражный управляющий, если собственник проходит процедуру банкротства;
- человек или организация, у которого этот объект в залоге;
- нотариус, к которому обратился покупатель недвижимости;
- кадастровый инженер;
- представители государственных органов, например суда.
Когда персональные данные закроют, останется несколько обходных путей:
- попросить продавца заказать выписку из ЕГРН;
- попросить продавца открыть данные;
- обратиться к нотариусу.
Выписки из ЕГРН и ранее подразделялись на два основных типа:
- предоставляемые по запросу любого заинтересованного лица;
- доступные только ограниченному кругу лиц (собственникам или их законным представителям, правоохранительным органам, судам, судебным приставам, нотариусам, органам власти). Уровень доступа зависит от того, какие сведения содержатся в документе.
К общедоступным (открытым) сведениям относятся данные о характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него и о переходе прав на объект.
К сведениям ограниченного (закрытого) доступа относятся: сведения о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости; сведения о содержании правоустанавливающего документа; сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным; информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.
Ограничен доступ и к получению копий документов, на основании которых в ЕГРН были внесены сведения об объекте недвижимости (таких, например, как копия межевого или технического плана).
Из общего правила есть исключения. Поэтому существует и ранее существовал перечень сведений с ограниченным доступом. То есть получить их может только лицо, наделенное определенными полномочиями. При необходимости ознакомиться с полным списком можно в ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.
В жизни каждого человека рано или поздно может возникнуть необходимость получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Принятый закон затрагивает не только профессиональных участников рынка недвижимости, но и простых граждан (продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей).
По убеждению законотворцев новый закон защищает владельцев недвижимости от мошенников. Если «черные риэлторы» не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с имуществом.
Однако изменения ограничат покупателей «вторички» в возможностях проверить недвижимость перед сделкой. Запрос информации из ЕГРН – первое, с чего начинается проверка юридической чистоты квартиры перед проведением сделки. Чтобы покупатель и дальше мог убедиться, что продавец действительно является владельцем квартиры и имеет право ей распоряжаться, выставляя квартиру на продажу, собственнику одновременно с этим в дальнейшем придется подавать заявление в Росреестр, чтобы сведения из ЕГРН открыли для покупателей.
Можно также попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН. Однако тогда просить его об этом придется несколько раз. Или же покупателю нужно будет обратиться за выпиской к нотариусу. Но тогда ему придется подтвердить, что у него есть основания для того, чтобы запрашивать эту информацию, например, предоставив предварительный договор купли-продажи. В этой связи более прозрачными будут выглядеть сделки, заключаемые с застройщиками по 214-ФЗ, так как данные о застройщике публикуются в открытом доступе и не требуется получение выписок из ЕГРН.
Закон также создаст препятствие для проведения общих собраний собственников МКД, взыскания задолженности и обжалования решений ОСС в суде. Также это не позволит делать проверку расчета кворума, ведь у инициаторов будут неполные, непроверенные данные по праву собственности на помещения в МКД. Создаются препятствия для ведения реестра собственников управляющими компаниями, поскольку обязанность ведения реестра остается, а каким образом актуализировать данные – не совсем понятно.