Выяснили это эксперты «Домклик» Сбербанка, рассмотрев динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в крупнейших субъектах РФ.
Сравнение данных за январь и июнь 2023 г. показало им, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась — в пределах 5%.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области спрос вырос ненадолго — уже к февралю он упал до уровня начала IV квартала 2022 г. и ниже. Однако в ряде регионов (например, в Тюменской области) цены продолжили расти и в январе, а снижаться начали только в феврале—марте.
Весь I квартал количество сделок на первичном рынке росло. Уже в марте количество выдач (27 тыс.) существенно превысило показатели 2-го полугодия 2022 г. (до 18 тыс., исключая ажиотажный декабрь). Во II квартале количество выдач продолжало оставаться высоким (выше 25 тыс.).
Аналитики «Домклик» отмечают, что резкий рост ипотеки привел к колебаниям цен в большинстве регионов — лидеров по спросу. Так, в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены изменились сразу на 2% (по отношению к марту). И вплоть до июня стоимость продолжает колебаться в поисках нового равновесия.
В июне 2023 г. цены на первичном рынке выросли на 1,3%. Стоимость такого жилья в большинстве крупнейших регионов пошла на повышение. Так, в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Челябинской области прирост составил 1—2%. По этому показателю лидирует Республика Татарстан (+9%).
Авторы анализа считают, что июньский рост цен на новостройки — реакция рынка на неопределенность, в том числе по поводу прекращения действия льготных программ. По их мнению, скорее всего в ближайшее время лимиты по программе «Господдержка» будут увеличены и степень неопределенности существенно снизится.
Ситуация на рынке готового жилья схожа с рынком новостроек: согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбербанка, в июне в большинстве регионов РФ стоимость квадратного метра также превысила значения января. Наибольший прирост был отмечен в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской (+9%) областях. Из городов-миллионников снижение зафиксировано в Свердловской области (–4,6%) и Санкт-Петербурге (–0,9%).
Декабрьский ажиотаж на рынке первичного жилья по поводу возможной отмены льготной ипотеки обострил конкуренцию за покупателей между рынками новостроек и готового жилья. В итоге в ноябре—декабре 2022 г. стоимость вторичных квартир в большинстве субъектов РФ снизилась. Наиболее ярко борьба за покупателей проявилась в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область, где стоимость квадратного метра снизилась на 2—4%.
В начале 2023 г. в Москве и Московской области тренд на снижение сохранился. Причина заключалась в новом всплеске интереса населения к другим категориям жилья (первичная недвижимость, ИЖС) и, как следствие, в высокой степени неопределенности.
Однако растущий спрос на ипотеку в целом и вторичное жилье в частности изменил поведение продавцов: с марта в крупнейших регионах цены на вторичку умеренно растут. С марта по июнь увеличение стоимости составило 2—3% в Москве, Московской и Тюменской областях.
В июне вторичное жилье подорожало практически во всех крупнейших регионах РФ. Медианная стоимость по стране увеличилась сразу на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где цены снизились на 1%.
По мнению аналитиков «Домклик», столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке. Эксперты связывают этот всплеск покупательской активности с возможным увеличением ключевой ставки ЦБ (которое в итоге и произошло 21 июля). Важным сигналом в пользу скорого подъема ставки послужил устойчивый рост доходности ОФЗ (на длинные сроки, более пяти лет) — только за июнь прирост составил 0,2%. Кроме того, многие заемщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки весной этого года.
Алексей Лейпи, и. о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка, отмечает:
«Растущий спрос на ипотеку и, в частности, на вторичное жилье привел к умеренному росту цен в крупнейших регионах. Так, с марта по июнь увеличение стоимости вторичной недвижимости составило 2—3% в Москве, в Московской и Тюменской областях. В июне отмечается повышение стоимости вторичного жилья практически во всех регионах России. В среднем стоимость по стране увеличилась более чем на 2% — наибольший прирост с сентября 2022 г. Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где фиксируется несущественное снижение на 1%».