Такое мнение в рамках ВЭФ-2023 высказал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он прогнозирует, что повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с IV квартала на третий. В октябре — декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн руб., составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн руб. продаж, считает топ-менеджер ВТБ.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в III квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. Во-первых, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 п.п., и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
Согласно данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о аналитикам банка о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля — сентября, считают в банке, станут для рынка рекордными. По оценке экспертов ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К IV кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и, несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 г. на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 г. — 29%, в 2022 г. — 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь — из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 г. средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой — он во многом будет обеспечен обычно “тихими” летними месяцами. Наша задача — максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок стоит ожидать явного “перекоса” спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ — зависит от правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например — учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», — сказал С. Бабин.
Аналитики ВТБ оговариваются, что нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.