Бум на российском рынке недвижимости походит к концу. Ужесточение условий по ипотеке и изменение цен могут привести к затовариванию на рынке. Как будет развиваться ситуация дальше? На вопросы редакции отвечает Олег Дедков, управляющий партнёр «Живой Комплекс LES».
Как отразятся на рынке недвижимости последние события?
Рынок недвижимости России сейчас целиком и полностью привязан к рынку кредитования: 100% застройщиков работают с банками на условиях проектного финансирования, и более 70% покупателей квартир используют при приобретении квартир ипотечные программы. Соответственно, если к лету 2024 года Центробанк не начнет снижение учетной ставки, рынок новостроек ожидают заморозки, продолжительность которых зависит от политики регулятора.
Стоит ли ждать снижения цен, когда и на сколько, на что в первую очередь?
Сейчас сложно найти эксперта, который не сделает предположение о том, что цены на «первичку» перегреты. Однако и маховик инфляции в экономике запущен на полную катушку, а недвижимость в России всегда считалась «защитным» активом. Поэтому я бы предполагал снижение динамики продаж и затоваривание рынка более вероятным сценарием в 2024 году. Но скидки и акции от застройщиков, естественно, никто не отменял, а это очевидный маркетинговый механизм камуфляжа снижения цен.
Что делать тем, кто мечтает о своей квартире, но может ждать и хочет сделать правильный выбор?
Делать приобретения в домах на высокой стадии строительной готовности или сданных в эксплуатацию, обратить внимание на рынок «вторичной первички» (продажа лотов в новостройках, ранее выкупленных частными инвесторами).
Как оцениваете последние изменения в этой сфере (льготная ипотека, ключевая ставка) – плюсы и минусы?
Искать позитив в повышении ключевой ставки и сокращения льготных ипотечных программ – занятие неблагодарное, если думать о будущих обитателях новостроек, а не сегодняшних обитателях высоких чиновничьих кабинетов. На наших сограждан за последние 30 лет чего только не выпало, а ведь покупатели жилья, особенно ипотечники – это крайне лояльные к стране люди, взваливающие на себя риски и ответственность за свое будущее, приковывая себя кредитными цепями к российской недвижимости.
Я бы порекомендовал высоким лоббистам крупных застройщиков больше работать со своими «подопечными», чтобы они задумались о непростой судьбе участников долевого строительства в непрестанно дорожающих новостройках. Ведь стиль поведения системных застройщиков 2020-х – зачастую откровенный косплей банкиров 90-х. Не хотелось бы лицезреть черные вторники, четверги и прочие дефолты на инвестиционно-строительном рынке.
Что еще можно сделать чтобы выровнять ситуацию если в ней есть негативные тенденции?
Без государства здесь не обойтись. И в битве Между Неглинной улицей и Краснопресненской набережной страдают не банкиры и девелоперы, а простые покупатели жилья. Я не вижу ничего зазорного в субсидированной ипотеке для граждан даже под номинальный процент (меньше 7% годовых).
Однако одновременно должны быть выработаны прозрачные механизмы контроля инвестиционной себестоимости строительства и розничных цен на жилье для крупнейших региональных рынков (Московская и Санкт-петербургская агломерации, Краснодарский край, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург). Монетарные и административные механизмы должны сдерживать жадность и разухабистость тех, кто на недвижимости хорошо зарабатывает, а не тех, кто в нее инвестирует «трудовой рубль».
Подробнее о том, как будет развиваться рынок недвижимости в следующем году, читайте в материале «Рынок недвижимости. Какой будет динамика цен в 2024 г.»