В своем регулярном исследовании Аналитический центр «Домклик» рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости, которые произошли за июль 2024 г.
Аналитики «Домклик» напоминают, что 1 июля завершилась массовая льготная программа «Господдержка», а 10 июля Правительство РФ сообщило о новых условиях «Семейной ипотеки», которая приобрела более адресный характер. В результате в течение месяца авторы анализа наблюдали сокращение спроса на ипотечные кредиты. По данным за июль, Сбербанк выдал 49,7 тыс. кредитов, то есть вдвое меньше, чем в июне (–54,4%). Объем выдач также уменьшился наполовину — до 207,8 млрд руб. (–49,9%). Снижение показателей произошло за счет спада востребованности первичного жилья и строящихся частных жилых домов — рынков, где зависимость от льготных программ проявилась сильнее всего.
Первичный рынок
На рынке новостроек заемщики получили в июле 10,8 тыс. кредитов. Хотя показатель оказался ниже, чем среднее количество выдач за II квартал (33,2 тыс.), он все же выше значений I квартала (в среднем 8,4 тыс.). Эксперты «Домклик» напоминают, что перед I кварталом также вводились ограничения в отношении льготных программ.
Доля первичного рынка в общем количестве выдач сократилась до 21,7% (–27,2 п.п. с июня). Это ниже, чем в II квартале (40,8%), но выше показателя I квартала (17,9%).
Наиболее высокую долю первичного жилья в июле авторы анализа отмечают в субъектах Дальневосточного федерального округа (ДФО): в Республике Саха (Якутия) (45,6%), Республике Бурятия (39,4%) и Приморском крае (36,9%). Наибольшая часть кредитов на первичном рынке в этих регионах была обеспечена за счет «Дальневосточной и Арктической ипотеки» (более 80%).
Высокая доля выдач на первичном рынке также зафиксирована в таких крупнейших регионах, как Москва (35,2%), Краснодарский край (28,9%) и Санкт-Петербург (28%).
ИЖС
В июле Сбербанк выдал 2,5 тыс. кредитов на рынке индивидуального строительства. В отличие от рынка новостроек показатель оказался ниже среднего значения не только II квартала (15,2 тыс.), но и I квартала (9,1 тыс.).
В отношении доли выданных кредитов на строящиеся частные жилые дома аналитики «Домклик» сообщают, что показатель снизился до 5,1% (–14 п.п. с июня), то есть до самого низкого значения с мая 2023 г.
Наиболее высокая доля выдач на ИЖС снова зафиксирована в регионах, на которые распространяется программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека»: в Республике Саха (Якутия) (18,2%), Сахалинской области (17%) и Камчатском крае (13,7%). Однако авторы исследования отмечают, что еще до отмены массовой льготной ипотеки доля выдач на ИЖС в регионах ДФО была высокой по сравнению с другими федеральными округами.
Больше всего доля строящихся частных домов в общем количестве выдач снизилась с июня в таких регионах, как Республика Татарстан (–27 п.п.), Астраханская область (–24,6 п.п.) и Республика Адыгея (–24,3 п.п.).
Алексей Лейпи, директор дивизиона Домклик, комментирует: «С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке “Сбера” снизилась на 27 п.п., до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п.п., до 5%. Однако если на рынке ИЖС количество выдач снизилось до минимальной отметки за последние полтора года, то на рынке новостроек абсолютные показатели спроса не отстают от значений января — марта текущего года».
Вторичный рынок
В отличие от других основных рынков недвижимости, востребованность готового жилья не снизилась: в июле заемщики получили 34,6 тыс. кредитов. Количество выдач выросло не только относительно июня (+3,2%), но и относительно усредненных показателей за I и II кварталы (28 и 31,4 тыс. соответственно).
Доля вторичного жилья достигла максимума с марта 2023 г. — 69,6%. С июня показатель увеличился на 38,9 п.п. Больше всего процент готового жилья в структуре ипотечных выдач Сбербанка вырос в таких субъектах РФ, как Астраханская область (+54,3 п.п.), Республика Тыва (+53,5 п.п.) и Новгородская область (+49,2 п.п.). Экспертв «Домклик» отмечают, что в последних двух регионах скачок доли вторичного рынка произошел несмотря на сохранение доступности «Семейной ипотеки» для заемщиков с детьми старше шести лет.
При этом в июле наибольшая доля вторичной недвижимости по-прежнему наблюдается в регионах с ограниченным или вовсе отсутствующим предложением новостроек — в Магаданской области (87,1%), Чеченской Республике (86,9%) и Республике Коми (86%). Эти регионы также подпадают под обновленные условия «Семейной ипотеки».
Авторы анализа напоминают, что теперь программа «Семейная ипотека» распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью. Кроме того, заемщиками могут стать семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающими в малых городах численностью до 50 тыс. человек, в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития. Ранее аналитики «Домклик» исследовали спрос на новостройки в этих регионах.