1 июля 2024 года в России завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8%. Прошел месяц, и девелоперы уже отмечают падение продаж квартир в два раза. О смене трендов рассказывает Олег Дедков, управляющий партнер “Живой Комплекс LES”.
Какие еще выводы можно сделать по итогам прошедшего месяца?
Ипотечно-новостроечная контрреволюция, о неизбежности которой так долго говорили меньшевики - совершилась. Под меньшевиками я подразумеваю экспертов, которые прогнозировали уменьшение объема сделок и снижение цен при сворачивании госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. И главный «меньшевик» для девелоперов – это глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая давно обвиняла рынок первичного жилья в перегреве и отрыве от реальной экономики и доходов домохозяйств. Также падение продаж после сворачивания субсидируемых программ четко показало, что именно раздача «дешевых» кредитов покупателям жилья было основным, если не единственным драйвером рынка.
Как эта ситуация уже повлияла и будет влиять на стоимость недвижимости в России?
Законы экономики могут нарушаться, но обычно этот аномальный период длится недолго. Если на каком-то рынке у Вас одновременно растет объем предложения и растут цены, то такая ситуация конечна. Полагаю, что мы видим начало конца бума на рынке новостроек. Соответственно, в ближайшие месяцы мы также увидим стабилизацию цен и различные аттракционы неслыханной щедрости от застройщиков. Вместе с осенним листопадом можно ожидать начала ценопада на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса, который, однако, вряд ли приведет к сильному оживлению динамики продаж.
Что изменится на первичном, вторичном рынках и рынке аренды?
Первичный рынок ждет затишье в части количества сделок, вторичный и арендный – оживление. Снижение активности на первичном рынке вкупе с обязательствами застройщиков перед банками может заставить их пересмотреть ценовую политику, если государство не одарит их какими-нибудь субсидируемыми кредитами, в чем я сильно сомневаюсь. Поэтому часть покупателей перекочует на вторичный рынок, тем более, что на нем представлено немало объектов, совсем недавно бывших новостройками. Часть же бывших потенциальных покупателей жилья превратится в его потенциальных арендаторов, потому что жилищные проблемы многие вынуждены решать «здесь и сейчас».
Кто пострадает, а кто выиграет?
Рядовые покупатели, для которых льготная ипотека была серьезнейшим подспорьем, особенно в регионах – первые и главные проигравшие. Никакие скидки от застройщиков не смогут заменить ипотеку на 25 лет под 8% годовых. Обладатели «живых денег», готовые купить новостройки – в выигрыше, так как почти гарантированно получат скидки от застройщиков. Боюсь только, что такой тип покупателя для нашего рынка в текущих экономических реалиях - абсолютное меньшинство.
Что будет в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
Одновременное сворачивание ипотечных программ с господдержкой и повышение ключевой ставки ЦБ до уровня +/- 20% годовых может превратиться для рынка не просто в ушат холодной воды, а в прыжок в ледяную прорубь. Большинство девелоперов во всех сегментах, кроме премиума и делюкса, будут вынуждены пересматривать планы по приобретению новых проектов и выводу существующих из бумажной в бетонную фазу. Весьма вероятно снижение темпов строительства начатых объектов, если сроки ввода в проектных декларациях позволяют это сделать без рисков судебных разбирательств с дольщиками.