При покупке объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования (постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 82/09).
Общество приобрело объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения администрации города. Право собственности на объект незавершенного строительства общество зарегистрировало в установленном законом порядке.
Обратившись в мэрию города с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка и рассмотрении вопроса о его выкупе, общество получило отказ. Он был мотивирован тем, что согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков предусмотрено лишь для собственников зданий, строений и сооружений, а заявителю принадлежит незавершенный строительством объект.
Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа мэрии города.
Суды всех инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований. Они исходили из того, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникло в силу закона, поскольку незавершенный строительством объект не относится к объектам, поименованным в ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ.
Рассматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ отметил, что хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под такими объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К ним, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформить соответствующие права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, при обращении общества к мэрии с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, и рассмотрении вопроса о его выкупе общество выступало как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, и оно вправе требовать его выкупа.