Срок исковой давности для предъявления арендатором требования о возмещении стоимости проведенного капремонта в арендуемом помещении составляет три года с момента его окончания.
Нередко не только участники гражданских правоотношений, но и судьи путают понятия «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения арендованного имущества». Это вызвано тем, что в законодательстве нет их четких определений и зачастую при проведении капремонта и создании неотделимых улучшений выполняются одни и те же работы.
Тем не менее квалификация проведенных работ влечет за собой различный порядок исчисления срока исковой давности для предъявления требований о возмещении понесенных затрат, о чем недавно напомнил Президиум ВАС РФ.
В суд обратился индивидуальный предприниматель с иском о взыскании с комитета по управлению муниципальным имуществом города затрат, осуществленных им при производстве капремонта арендуемых помещений.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что постановлением мэра города предпринимателю было предоставлено в аренду подвальное помещение и предписано провести его капремонт.
По договору аренды обязанность проводить капремонт лежит на арендодателе, а арендатор не должен осуществлять капремонт, перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения без письменного согласия арендодателя и согласования с соответствующими городскими службами. Неотделимые улучшения арендатор производит только с согласия арендодателя, причем стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
Предприниматель в 2002 г. за счет своих средств провел капремонт арендованного помещения.
На основании решения арбитражного суда договор аренды в 2008 г. был расторгнут в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд.
Данное обстоятельство и послужило основанием для предъявления иска.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При этом суд исходил из того, что капремонт проведен истцом с согласия арендодателя, что прямо следует из постановления мэра, и в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ у него возникло право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости проведенного капремонта. Поскольку заявление о возмещении затрат было подано в суд в 2009 г., а право требования у истца возникло с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора в 2008 г., исковое заявление было подано в суд в пределах трехгодичного срока исковой давности.
Отменяя данное решение, апелляционный суд исходил из того, что договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений. А расходы, связанные с проведением капремонта, не подлежат возмещению, поскольку истец не исполнил предусмотренную договором обязанность выполнять ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации.
Окружной суд оставил решение апелляции в силе. Он обратил внимание на то, что проведение капремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия. Вопрос, считаются ли выполненные истцом работы капремонтом либо неотделимыми улучшениями, имеет существенное значение для правильного разрешения спора. Ведь порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ и споры по данному вопросу разрешаются по правилам ст. 623 ГК РФ.
Поскольку договором аренды не предусмотрена возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что его требования о возмещении их стоимости удовлетворению не подлежат. Однако его вывод, что истец не исполнил предусмотренную договором обязанность выполнять ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации, нельзя признать обоснованным, поскольку у истца имелось согласие собственника имущества на проведение капремонта. Соответственно были основания для предъявления требований о возмещении его стоимости.
Между тем право на возмещение затрат, связанных с проведением капремонта, возникло у истца с момента окончания работ в 2002 г. Поскольку иск был подан в 2009м, истец пропустил трехгодичный срок исковой давности для предъявления требований, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей посчитала, что в данном деле срок исковой давности для взыскания задолженности должен исчисляться с момента расторжения договора судом, так как до этого момента какоголибо зачета затрат истца в счет арендной платы ответчик не произвел.
Президиум ВАС РФ поддержал кассационную инстанцию, указав, что трехгодичный срок исковой давности на возмещение понесенных затрат исчисляется с момента окончания работ по капремонту.
Таким образом, при проведении капремонта арендованного помещения арендатор должен не только строго соблюдать все положения договора аренды, но и предъявлять требования арендодателю о возмещении осуществленных затрат или их зачете в счет арендной платы в пределах трехгодичного срока с момента окончания ремонтных работ. При пропуске этого срока арендодатель вправе отказать в возмещении или зачете затрат.
Так что откладывать в долгий ящик решение вопроса о возмещении стоимости проведенного капремонта не стоит, даже если договор аренды не расторгнут и продолжает действовать (постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10).