Если после письменного волеизъявления арендодателя о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендные отношения продолжаются, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества.
В вопросе реализации преимущественного права арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, на приобретение в собственность арендуемого ими государственного либо муниципального имущества суды выработали единый подход: если арендодатель расторгает договор аренды в одностороннем порядке, чтобы передать арендуемое имущество в хозяйственное ведение госучреждению, такие действия трактуются как воспрепятствование арендатору в преимущественном праве на приобретение этого имущества.
Между тем встречаются судебные решения, нарушающие единообразие подходов. Недавно одно из таких дел было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
В суд обратился индивидуальный предприниматель (ИП) с иском к комитету по управлению имуществом города (КУИ), требуя признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества за автономным учреждением на праве оперативного управления в части передачи отдельных помещений.
Причиной предъявления иска послужили следующие обстоятельства.
ИП и балансодержатель муниципального имущества в 2005 г. заключили договор аренды нежилых помещений сроком менее одного года. Поскольку по истечении срока договора арендные отношения продолжались, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
В апреле 2008 г. КУИ направил ИП уведомление о расторжении договора аренды. Однако в июле и ноябре того же года были заключены дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми стороны подтвердили договорные обязательства.
В январе 2009 г. ИП направил в КУИ заявление с просьбой включить в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 г. арендуемое им помещение. КУИ отказал в связи с тем, что данное помещение передано по договору автономному учреждению в оперативное управление.
ИП, посчитав, что его преимущественное право на выкуп нарушено, обратился в суд.
Суд первой инстанции требования ИП удовлетворил исходя из того, что он полностью отвечает требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), предъявляемым к арендаторам, имеющим право преимущественного выкупа арендуемого имущества.
Преимущественное право возникло у ИП с даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 г.), а право на заявительный порядок приватизации — с 1 января 2009 г.
КУИ, вместо того чтобы исполнить обязанности по приватизации имущества в связи с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в период после возникновения этого права, передал имущество в оперативное управление. Тем самым были созданы препятствия для реализации преимущественного права ИП на приобретение в собственность занимаемого им объекта. Дело в том, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (подп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 159- ФЗ).
На основании этого суд признал, что заключение договора о передаче в оперативное управление муниципального учреждения объекта, арендуемого истцом, — не что иное, как злоупотребление правом, поскольку осуществлено после опубликования Закона № 159- ФЗ с целью изыскания способа исключения из сферы его действия арендованного истцом имущества.
Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции, приняв во внимание переписку сторон, которая имела место после получения истцом письма о расторжении договора. Суд пришел к выводу, что в последующем воля сторон не была направлена на расторжение договора аренды, в связи с чем он не считается расторгнутым.
Признавая договор передачи имущества в оперативное управление недействительным, апелляционный суд руководствовался п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134. Согласно разъяснению суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления совершил иные действия, целью которых было воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Кассационный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. По его мнению, на момент обращения ИП с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения между КУИ и ИП отсутствовали обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды. Арендодатель воспользовался своим правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, письменно уведомив арендатора о расторжении договора. В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Поэтому вывод апелляционного суда, что договор аренды не признается расторгнутым со ссылкой на переписку сторон, противоречит действующему законодательству, а именно ст. 450, 453 и п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следовательно, у ИП отсутствует преимущественное право на приобретение помещения в собственность.
Передавая дело в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что, несмотря на уведомление о расторжении договора, фактически договорные отношения по аренде помещений были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения сторон, подписанные после получения уведомления о расторжении.
Президиум ВАС РФ отменил решение суда кассационной инстанции, оставив в силе решение судов первой и апелляционной инстанций.
Таким образом, если после письменного волеизъявления арендодателя расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, арендные отношения фактически продолжаются, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, сохраняет преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества (постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 5153/10).