Высший арбитражный суд на своем сайте разместил очередную порцию предлагаемых изменений в гражданское законодательство. Они касаются владения, пользования и распоряжения имуществом. Обратимся к наиболее значимым из предлагаемых новаций.
Мы уже обсуждали новеллы, касающиеся правового положения юридических лиц (см. ст. "Организационно-правовых форм станет меньше, а уставные капиталы увеличатся"). На очереди — новая редакция раздела II Гражданского кодекса РФ. В действующей редакции Кодекса он называется «Право собственности и другие вещные права». Предлагается изменить не только его название, но и структуру, а также ввести новые понятия и институты. Поэтому весь раздел «Вещное право» (именно так его предлагается переименовать) можно условно назвать гиперновеллой.
Владение —основа вещного права
Авторы поправок отмечают, что один из существенных недостатков действующего Гражданского кодекса РФ — отсутствие норм о владении и владельческой защите. Между тем такая защита является институтом многих правовых систем. Существовала она и в российском дореволюционном законодательстве.
Владельческая защита предназначена для борьбы с насильственными, самоуправными действиями.
В настоящее время владение наряду с пользованием и распоряжением имуществом рассматривается лишь как одно из трех составляющих правомочий собственника. При этом Гражданский кодекс РФ не дает развернутого определения понятию «владение».
Из новой редакции ст. 209 ГК РФ, в частности, следует, что владение — фактическое господство лица над объектом владения. Оно сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к такому объекту. Нарушенное владение не считается утраченным, если лицо в установленном порядке его защищает.
Обратим также внимание на положение, определяющее основу владения. Владение может осуществляться на основании права на имущество, включающего в себя правомочие владения. В то же время согласно новой редакции ст. 215 ГК РФ право на защиту владения имеет любой владелец — как законный, так и незаконный, то есть независимо от того, обладает ли он правом, подразумевающим правомочие владения. Иными словами, первостепенное значение отводится именно господству, о котором мы уже упоминали. Надо признать, что новый термин действительно точно отражает суть владения.
Субъекты и объекты владения определены соответственно в ст. 210 и 211 проекта Гражданского кодекса РФ. Владение доступно любому лицу. Защищать владение в судебном или административном порядке могут лица, достигшие 15 лет, а также лица, признанные судом ограниченно дееспособными. Не считаются владельцами лица, которые имеют доступ к объекту владения на основании семейных или трудовых отношений с владельцем, в том числе работники юридического лица — владельца данного объекта. По общему правилу объектами владения признаются вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги.
Теорию — в законодательство
Одна из отличительных черт проекта новой редакции Гражданского кодекса РФ — введение положений, которые условно можно назвать теоретическими. Речь идет об определениях, которые в настоящее время можно найти только в научных доктринах.
Так, в новой редакции ст. 221 ГК РФ определено, что вещное право предоставляет лицу возможность непосредственно господствовать над вещью или иным объектом вещного права, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения ею вместе или по отдельности в пределах, установленных названным Кодексом.
Предлагается включить в текст Гражданского кодекса РФ такие теоретические понятия, как виндикационный и негаторный иски. Исходя из новой редакции ст. 227 ГК РФ защита вещных прав осуществляется следующими способами:
-
истребование вещи или иного объекта вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
-
устранение любых нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск);
-
освобождение вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи);
-
признание вещного права.
Полное господство
Праву собственности посвящен подраздел 3 обсуждаемого раздела проекта.
Из действующей ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аналогичное положение содержится и в новой редакции ст. 233. Однако разработчики сочли необходимым подчеркнуть особый характер правомочий собственника. Названная статья устанавливает, что собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие на эту вещь со стороны третьих лиц.
Обратим внимание на новационные самостоятельные главы «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты», «Право собственности на здания и сооружения» и «Право собственности на помещения».
Самострой: новый акцент
Редакция ст. 244 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку. Определены два случая признания такого права.
Во-первых, право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, допускающие строительство на нем, может быть признано за этим лицом, если указанная постройка сооружена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм.
Во-вторых, право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земли по его требованию, если ее сохранение не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Последнее из приведенных положений предусматривает ситуацию, когда собственник земельного участка и самовольный застройщик разные лица. Если собственник и застройщик одно лицо, естественно, никаких проблем с возмещением расходов не возникает.
Если сравнить новационную статью с действующими положениями ГК РФ о самовольной постройке, нетрудно заметить, что акцент смещен. Если в настоящее время ст. 222 ГК РФ именуется «Самовольная постройка», то ст. 244 в новой редакции называется «Приобретение права собственности на самовольную постройку».
Виды вещных прав
Действующая ст. 216 ГК РФ содержит неполный перечень ограниченных вещных прав. Разработчики предлагают устранить неопределенность и подробно перечислить все возможные виды вещных прав в подразделе 4 обсуждаемого раздела. При этом каждому виду посвящена отдельная глава. Приведем закрытый перечень:
-
право постоянного владения и пользования;
-
право застройки;
-
сервитут;
-
право личного пользования;
-
ипотека;
-
право приобретения чужой недвижимой вещи;
-
право вещной выдачи;
-
право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.
Остановимся на некоторых из них.
В новой редакции ст. 299 ГК РФ определено, что право постоянного владения и пользования есть право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта.
Из сказанного следует, что этот новационный вид вещного права не является аналогией еще действующего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Право застройки согласно новой редакции ст. 300 ГК РФ — право возводить здания или сооружения на чужом земельном участке. Оно может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования.
Что касается ипотеки, новой ст. 303.3 ГК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма заключаемого договора об ипотеке. Нотариусов это, несомненно, обрадует. Между тем прогнозируется, что в связи с новацией ипотека подорожает примерно на 1%. Отметим также, что в настоящее время ипотека признается не вещным правом, а способом обеспечения исполнения обязательств.
Еще один новый вид вещного права — право приобретения чужой недвижимой вещи. Согласно ст. 304.1 ГК РФ основанием для возникновения такого права является договор, заключаемый с собственником вещи, а в случаях, установленных законом, — договор с лицом, которое не является собственником, но будет таковым впоследствии — после создания вещи. Необходимость данной новации разработчики обосновывают тем, что предварительный договор недостаточно обеспечивает интересы потенциального покупателя.
Дополнить ГК РФ предлагается и правом вещной выдачи. Из новой редакции ст. 305 ГК РФ следует, что данное право предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере. В противном случае обладатель может распорядиться недвижимостью путем обращения не нее взыскания. Статья 305.2 ГК РФ оговаривает, что договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено установление права вещной выдачи. Мы считаем, что эта оговорка указывает на единственную возможность практического применения новации. Однако из новой главы 20.6 «Право вещной выдачи» однозначно следует, что установление такого права допустимо и в иных случаях. Но в каких? Если не иметь в виду рентные отношения, то в иных случаях совершенно непонятно, за что именно собственник недвижимости «обкладывается данью».
Сторонники новации ссылаются, в частности, на некогда существовавшее в России вотчинное право. А их оппоненты отмечают исключительную странность реанимации феодальных привилегий на сбор оброка. И они правы.