Недействительность договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, переданное в залог, не может служить основанием для признания недействительным договора ипотеки (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8354/10).
В пункте 3 ст. 340 ГК РФ установлено: ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или соору жение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
По вопросу применения данной нормы одни суды считают, что в залог можно передать здание только с земельным участком. Иначе договор ипотеки недействителен (постановления ФАС Центрального округа от 28.10.2010 № А14-4007/2009/127/32, Московского округа от 12.03.2010 № КГ-А41/1633-10 и Западно-Сибирского округа от 21.05.2009 № Ф04-2837/2009(6179-А45-30)).
Другие суды полагают, что даже если в договоре об ипотеке не передаются права на земельный участок, это не служит основанием для признания договора недействительным (постановления ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 № А55-8887/2009 и Западно-Сибирского округа от 09.12.2009 № А75-1797/2009).
Одно из подобных дел дошло до Президиума ВАС РФ.
Фабула
Банк и общество заключили договор ипотеки, по условиям которого компания передала в залог принадлежащее ей на праве собственности нежилое здание, а также право аренды земельных участков, на которых здание расположено. Здание общество получило от фирмы при его выделении по разделительному балансу.
Право аренды указанных земельных участков общество приобрело на основании заключенных с фирмой договоров переуступки прав по договорам долгосрочной аренды этих участков.
После заключения договора ипотеки эти договоры решением суда были признаны недействительными. Записи об их регистрации исключены из ЕГРП.
Исковые требования
Общество, опираясь на п. 1 ст. 167 ГК РФ, согласно которому недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, обратилось с иском о признании договора ипотеки недействительным. Основание иска — отсутствие у общества прав аренды земельных участков.
Судебное рассмотрение
Суды всех инстанций исковые требования удовлетворили и признали договор ипотеки недействительным. Они исходили из нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).
Указанное правило применяется, когда залогодатель выступает собственником или арендатором земельного участка. При этом если он по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8).
Поскольку право аренды земельного участка суд признал недействительным, это право не было передано в ипотеку одновременно со зданием. Соответственно договор ипотеки должен быть признан недействительным как заключенный в нарушение требований закона.
Позиция Президиума ВАС
Президиум ВАС РФ с выводами судов не согласился, указав следующее.
Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Причем с момента регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Первоначальный собственник здания (фирма) был арендатором земельных участков, на которых оно расположено.
Общество при переходе к нему права собственности на здание приобрело право пользования земельными участками, на которых оно расположено, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Причем не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. Поэтому факт признания недействительными договоров перенайма не имеет правового значения.
Таким образом, отсутствие у владельца здания оформленных прав на занимаемый зданием земельный участок не является препятствием к передаче этого здания в залог.