Пропуск согласованного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщику является основанием для начисления неустойки независимо от факта ввода дома в эксплуатацию (постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 № 16904/10).
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон об участии в долевом строительстве). В договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Обычно этот срок отсчитывается от даты ввода объекта в эксплуатацию. За нарушение срока передачи объекта дольщику установлена ответственность в виде неустойки (п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Некоторые суды считают, что, пока объект не сдан в эксплуатацию, говорить о пропуске срока передачи объекта дольщику нельзя (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 № А17-3239/2010 и Северо-Западного округа от 31.01.2011 № А13-4253/2010).
ВАС РФ разъяснил, что это не так.
Фабула
Застройщик и предприниматель заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям договора застройщик должен был обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 30 июня 2009 г. и передать по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику не позднее 30 календарных дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от внесенной дольщиком части цены договора за каждый день просрочки начиная с 1 июля 2009 г.
Исковые требования
Объект долевого строительства в установленный договором срок не был передан, и предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя в полном объеме. При этом он исходил из того, что неустойка обоснованно начислена с 1 июля 2009 г.
Апелляционный суд изменил размер взыскиваемой неустойки, рассчитав ее не с 1 июля, а с 31 июля 2009 г. В обоснование своей позиции апелляционная инстанция сослалась на то, что по условиям договора обязанность застройщика передать объект долевого строительства наступает по истечении 30 дней после сдачи дома в эксплуатацию.
Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и отказал в иске. По мнению кассации, выводы судов о наличии оснований для взыскания неустойки в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщику не соответствуют положениям ст. 309, 314, 330 ГК РФ и ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.
По мнению суда, поскольку на момент рассмотрения спора дом в эксплуатацию не был сдан, срок передачи объекта долевого строительства застройщиком нельзя признать пропущенным. Соответственно для взыскания неустойки оснований нет.
Позиция ВАС РФ
Передавая дело на пересмотр в порядке надзора, коллегия судей ВАС РФ отметила, что ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В этой же статье сказано, что, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до его истечения застройщик обязан сообщить об этом участнику долевого строительства и предложить изменить условия договора.
Стороны договора согласовали срок передачи застройщиком предпринимателю объекта долевого строительства в период с 30 июня по 30 июля 2009 г.
В материалах дела нет доказательств, что застройщик передал объект долевого строительства предпринимателю в согласованный срок.
Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства также не представлено.
Таким образом, вывод суда кассационной инстанции, что установленный договором срок передачи объекта застройщиком дольщику нельзя признать пропущенным и отсутствуют основания для взыскания неустойки, необоснован.
Кроме того, исходя из толкования условий договора участия в долевом строительстве, которое дал суд кассационной инстанции, застройщик не связан сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию и предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует застройщика к исполнению обязательств в установленный срок.
Президиум ВАС РФ, рассмотрев материалы дела, отменил решение кассационной инстанции и оставил в силе решение апелляционного суда.