Земельный участок под зданием, принадлежащим РФ, перешедший к частному лицу в процессе приватизации, может быть истребован в собственность РФ без учета срока исковой давности (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11).
До принятия Земельного кодекса в законодательстве отсутствовали положения о том, что у земельных участков и прочно связанных с ними объектов судьба одна. Поэтому нередко земельный участок под зданием, находившимся в государственной собственности, мог быть приватизирован, а впоследствии продан новому собственнику.
Допустим, здание в составе права собственности переходит к приобретателю участка. Лишается ли в этом случае собственник здания права владения земельным участком под ним?
При разрешении данного вопроса используются два подхода.
Фабула
В 1993 г. государственное предприятие было преобразовано в ОАО. В соответствии с планом приватизации предприятия главный производственный корпус завода — памятник истории и культуры XIX в. — в перечень приватизированных объектов не вошел и остался в государственной собственности.
В 1997 г. комитет по управлению имуществом города ОАО продал весь земельный участок под предприятием, включая и ту его часть, на которой располагалось здание, оставшееся в собственности РФ. После регистрации прав собственности на участок ОАО раскадастрировало его, выделив из него участок под зданием РФ, и направило территориальному управлению Росимущества уведомление о предстоящей продаже и предложение о покупке. Не получив ответа, ОАО продало участок новому собственнику, предупредив, что на участке находится здание, принадлежащее РФ. В 2005 г. право собственности на участок было зарегистрировано за новым собственником.
Первоначально РФ обратилась в суд в 2006 г. с требованием признать договор продажи всего земельного участка под предприятием недействительным.
В ходе многочисленных судебных разбирательств исковые требования менялись.
Исковые требования
В деле, дошедшем до Президиума ВАС РФ, исковые требования были заявлены об истребовании из незаконного владения спорного земельного участка, признании права РФ на него и погашении записи о регистрации права собственности последнего владельца.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, сославшись на истечение срока исковой давности. Срок на истребование земельного участка начал течь для РФ с момента регистрации права собственности на участок за новым владельцем в 2005 г. К моменту обращения в суд в 2009 г. этот срок истек.
Оставляя указанное решение без изменения, суд апелляционной инстанции руководствовался иными мотивами. Он счел договор продажи земельного участка от 1997 г. ничтожной сделкой, поскольку в нарушение законодательного запрета была приватизирована земля под памятником архитектуры, относящаяся к категории земель историко-культурного назначения.
В результате сделки земельный участок из собственности и владения РФ выбыл, в связи с чем ее требования подлежат рассмотрению как виндикационный иск с соблюдением правил об исковой давности. Срок давности к моменту обращения в суд был пропущен.
Кассационный суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности РФ на участок. Суд исходил из того, что на спорном земельном участке находилось и находится только здание, принадлежащее РФ. Следовательно, участок из владения РФ не выбывал и оснований для его истребования в порядке ст. 301 ГК РФ нет.
РФ вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, на который в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
Земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, по законодательству, действовавшему в 1997 г., не подлежали продаже в частную собственность. Поэтому договоры купли-продажи земельного участка от 1997 и 2005 гг. недействительны.
Позиция ВАС РФ
Передавая дело в Президиум, коллегия судей ВАС РФ отметила, что для собственника, который владел одновременно и земельным участком, и объектом недвижимости на нем, а затем с нарушением закона продал только участок, сохранение фактического пользования этим участком как расположенным под его объектом недвижимости не означает сохранение права владения.
В частности, ст. 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент сделки приватизации спорного земельного участка) допускала для собственника земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости возможность продать только сам объект и определить соглашением с покупателем права на оставленный за собой земельный участок.
Следовательно, законодатель различал и до настоящего времени различает владение и фактическое пользование собственником объекта недвижимости чужим земельным участком, на котором находится объект.
Приватизация земли началась после приватизации расположенных на ней объектов недвижимости. Поэтому в гражданском обороте распространена ситуация, когда частные объекты расположены на публичной земле, что не лишает ее собственников права владения такой землей. Ее приватизируют собственники расположенных на ней объектов недвижимости посредством покупки, а не признания права.
Итак, в данном случае право владения землей под объектом недвижимости принадлежит тому лицу, у которого имеются титул ее собственника и право распоряжения ею, а не тому, кто фактически занимает эту землю собственным объектом.
Вопрос о праве владения частной землей при наличии на ней чужого объекта недвижимости, в том числе находящегося в публичной собственности, должен регулироваться аналогично, поскольку физическая прочность и неразрывность связи между объектом и земельным участком не зависит от того, в чьей собственности они находятся.
Приватизация земельного участка под оставшимся в собственности государства объектом означает переход к частному собственнику права владения земельным участком и сохранение за государством лишь права пользования им.
Сделка перепродажи земельного участка, совершенная в 2005 г., не может быть признана недействительной по мотиву нахождения на участке государственного памятника архитектуры (здания). К этому моменту участок уже принадлежал частному лицу, а земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия, в силу подп. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте, если находятся в государственной или муниципальной собственности.
Президиум ВАС РФ согласился с доводами кассационного суда и оставил его решение в силе.