Приобретение здания на земельном участке, предоставленном продавцу на праве бессрочного пользования, не влечет автоматического возникновения такого же права у покупателя. Поэтому при заключении покупателем здания договора аренды этого земельного участка положения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 не применяются (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 8195/10).
Фабула
Общество в 2004 г. приобрело у ГУПа часть здания, право общей долевой собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. Земельный участок, на котором расположено здание, был предоставлен ГУПу на праве бессрочного пользования. В 2006 г. по заявлению ГУПа в рамках данного земельного участка были утверждены два новых. Участок под зданием в 2009 г. был предоставлен в аренду на десять лет ГУПу (к этому моменту он был преобразован в МУП) и обществу.
По договору аренды плата составляет 1% кадастровой стоимости участка. При этом предусмотрена возможность ее изменения.
Общество обратилось в комитет имущественных отношений администрации города с просьбой изменить условия договора, касающиеся установленного размера арендной платы. Дело в том, что условие о ее размере в договоре закреплено без учета принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, установленного постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее — постановление № 582). Исходя из этого принципа размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких участков. А зафиксированная в договоре арендная плата в несколько раз превышает эту величину.
Комитет отказался вносить изменения в договор. Общество обратилось в суд.
Исковые требования
В исковых требованиях общество просило обязать комитет изменить условия договора аренды земельного участка.
Судебное разбирательство
Суды всех инстанций в удовлетворении требований отказали. Они исходили из того, что принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, заложенный в постановлении № 582, в отношении спорного договора аренды неприменим, ведь общество не представило доказательств принадлежности ему участка до заключения договора аренды на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Кроме того, кассационный суд отметил, что положения постановления № 582 к отношениям общества и комитета по договору аренды земельного участка неприменимы еще и потому, что документ был принят после заключения договора аренды и в нем нет положений об обратной силе.
Позиция ВАС РФ
Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание судов, что они не учли следующее.
На дату заключения договора купли-продажи части здания земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право общей долевой собственности на здание продавца и общества было зарегистрировано 21 июля 2004 г.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, с 21 июля 2004 г. к обществу в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации приобретенного им в собственность объекта недвижимости.
Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Суд кассационной инстанции сделал неверный вывод о нераспространении положений постановления № 582 на отношения по спорному договору аренды. Полномочие Правительства РФ на установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено ч. 4 ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Поэтому, даже если условие договора аренды было согласовано до вступления в силу постановления № 582, оно подлежало изменению в связи с его принятием. Ведь размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления в силу нормативного акта, установившего иной размер этой платы (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09). Эта обязанность не зависит от указания в нормативном акте о распространении его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Президиум ВАС РФ с доводами коллегии судей ВАС РФ не согласился и оставил решения нижестоящих судов в силе.