Акт приема-передачи, формулировки которого не позволяют однозначно установить, что имущество возвращено арендодателю, не считается доказательством возврата (постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11).
Гражданским законодательством предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не вернул арендованное имущество либо вернул несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Возврат имущества должен быть подтвержден документально (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 № А27-4378/2009 и Московского округа от 11.03.2010 № КГ-А41/1021-10-П). Обычно это акт приема-передачи. Но является ли он таковым, если намерение о возврате имущества сформулировано в нем нечетко?
Фабула
Общество (арендодатель) и банк (арендатор) в один день заключили два договора аренды помещений — краткосрочный и долгосрочный. Действие краткосрочного прекращается с даты государственной регистрации долгосрочного.
Помещения были переданы банку по акту приема-передачи в момент подписания договоров (1 октября 2008 г.). Краткосрочным договором предусмотрено оформление акта возврата помещений при прекращении договора. Долгосрочный договор аренды был зарегистрирован 8 декабря 2008 г. Общество направило банку подписанные с его стороны экземпляры актов от 07.12.2008 в качестве документов о возврате банком арендованных по краткосрочному договору помещений и два экземпляра актов от 08.12.2008 о принятии банком тех же помещений в долгосрочную аренду.
Банк подписал только акты от 07.12.2008, подписывать акты от 08.12.2008 отказался. Мотивировал это тем, что помещения непригодны для осуществления банковской деятельности. Исходя из этого банк счел долгосрочный договор аренды расторгнутым на основании пункта договора, предоставлявшего ему право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае непередачи арендодателем помещений в установленный договором срок.
Между тем общество считало договор действующим и настаивало на уплате арендной платы, предусмотренной договором. Поскольку банк такую плату не вносил, общество обратилось в суд.
Исковые требования
Общество просило взыскать с банка не уплаченную им сумму арендной платы и неустойку по договору аренды.
Судебное разбирательство
Суды всех инстанций пришли к единому мнению: требования общества удовлетворить. Дело в том, что помещения, переданные банку обществом в краткосрочную аренду по акту приема-передачи, после прекращения этого договора не были возвращены обществу.
Суды не приняли акт от 07.12.2008 в качестве надлежащего доказательства возврата банком арендуемых помещений, поскольку из буквального прочтения указанного документа вывод о передаче помещений арендодателю однозначно не следует.
Позиция ВАС РФ
Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей согласилась, что акт от 07.12.2008 составлен недостаточно ясно. Однако при наличии такого недостатка судам не следовало ограничиваться констатацией факта неясности условий двустороннего акта от 07.12.2008. Они должны были прибегнуть к его истолкованию применительно к правилам ст. 431 ГК РФ, то есть исходя из смысла краткосрочного договора аренды и общего намерения сторон, с учетом всех соответствующих обстоятельств, включая переговоры и переписку, последующее поведение.
В данном случае общество признало, что направляло акт от 07.12.2008 в качестве документа о возврате банком арендованных по краткосрочного договору помещений.
Значит, и общество, и банк, подписывая акт от 07.12.2008, расценивали его как документ о возврате имущества, арендованного по краткосрочному договору. Намерение сторон при подписании акта было направлено на прекращение отношений, вытекающих из краткосрочного договора.
Краткосрочным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия помещения подлежат возврату обществу по акту приемки-передачи, причем акт о возврате составляется по той же форме, что и акт приемки недвижимости в краткосрочную аренду.
В этой связи положения акта об определении арендуемой площади помещений для целей расчета арендной платы, об отсутствии у банка претензий к обществу по поводу недвижимости и другие подобные условия, предопределяющие его неясность, устраняются применением должных правил толкования.
Кроме того, поскольку банк принял помещения по краткосрочному договору аренды по акту от 01.10.2008, нет оснований для допущения об оформлении актом от 07.12.2008 не возврата имущества, а его повторной приемки в краткосрочную аренду.
Коллегия судей также обратила внимание, что суды ошибочно при наличии акта возврата имущества возложили на банк обязанность по подтверждению другими доказательствами факта совершения действий по возврату помещений.
Согласно ст. 65 АПК РФ именно обществу надлежало опровергнуть вытекающую из самого факта подписания такого акта презумпцию фактического возврата имущества арендодателю.
Тем не менее Президиум ВАС РФ оставил в силе решения судов.