Полномочия по выдаче разрешений на строительство стали прозрачными

18 июля Президент России подписал Федеральный закон № 224­ФЗ, вносящий изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в частности в ст. 51 «Разрешение на строительство».

Изменения затронули те части ст. 51 ГрК РФ, которые касаются выдачи разрешения на строительство и полномочий соответствующих органов на это.

Как и прежде, разрешение будут выдавать органы местного самоуправления по месту нахождения участка. Однако исключений из этого правила стало больше.

Согласно старой редакции ст. 51 ГрК РФ право выдавать разрешения на строительство на земельных участках, на которые не распространялось действие градостроительного регламента или для которых такой регламент не устанавливался, имели федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

Эти властные структуры выдавали также разрешения на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускалось изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Теперь полномочия различных органов власти прописаны в ГрК РФ подробно (см. таблицу).

Кто выдает разрешение на строительство в случае осуществления строительства/реконструкции

Вид объекта (объектов)	Местоположение объекта и другие условия	Кто выдает разрешение
Новая редакция ч. 5 ст. 51 ГрК РФ
Объект капитального строительства	На земельном участке, расположенном в границах ОЭЗ	Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на управление ОЭЗ (в настоящее время — Минэкономразвития России)
	На участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр, содержащими месторождения общераспространенных полезных ископаемых)	Федеральный орган управления государственным фондом недр
Объект использования атомной энергии		Уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок*
Гидротехнические сооружения первого и второго классов	Устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений	Соответствующий уполномоченный федеральный орган исполнительной власти
Аэропорты, иные объекты авиационной инфраструктуры
Объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования
Посольства, консульства и представительства РФ за рубежом
Объекты обороны и безо­пасности
Объекты космической инфраструктуры
Объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ
Объекты, сведения о которых составляют гостайну
Линии связи при пересечении государственной границы РФ, на приграничной территории РФ
Объекты, строительство/реконструкция которых планируется на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, исключительной экономической зоне РФ
Объект культурного наследия	При проведении работ по сохранению объекта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта	Исполнительные органы государственной власти, осуществляющие функции в области охраны культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73­ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Объект капстроительства	Строительство/реконструкция объекта планируется в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно­оздоровительных местностей и курортов)	Федеральный орган исполнительной власти, орган госвласти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 01.12.2007 № 310­ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года
		в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Новая редакция ч. 6 ст. 51 ГрК РФ
Объект капстроительства (линейный объект)	Строительство планируется на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе линейного объекта —на территории закрытого административно­территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ; Планируется реконструкция объекта капстроительства, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе линейного объекта, расположенного на территории ЗАТО, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ	Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти
Объект капстроительства	Строительство планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов). Планируется реконструкция объекта капстроительства, расположенного на территории двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов)	Орган исполнительной власти субъекта РФ
	Строительство планируется на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района	Орган местного самоуправления муниципального района
	Планируется реконструкция объекта капстроительства, расположенного на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района

*В прежней редакции ст. 51 ГрК РФ за названной организацией также было закреплено данное право.

Отметим, что если ранее никаких, кроме установленных Градостроительным кодексом, исключений из правил выдачи разрешений на строительство органами местного самоуправления не предусматривалось, то теперь законодатель закрепил возможность их пересмотра федеральными законами.

Еще одна важная новелла этого закона — установление порядка пересмотра или прекращения действия разрешения на строительство в случае перехода права на земельный участок или объекты капитального строительства.

В соответствии с внесенными в статью новыми ч. 21.1—21.16 на основании решений уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов власти действие разрешения может быть прекращено в случае:

— принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

— отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

— расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

— прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Такое решение должно быть принято в течение 30 рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство также будет приниматься при получении уполномоченными органами одного из следующих документов:

— уведомления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок;

— уведомления исполнительного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении права пользования недрами.

Однако по общему правилу ч. 21 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок сохраняется, за исключением вышеперечисленных случаев. В связи с этим в новой ч. 21.5 данной статьи уточняется, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на нем в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Очень важным новшеством ст. 51 ГрК РФ является урегулирование вопросов использования полученных разрешений на строительство в случаях образования земельных участков в результате объединения или разделения.

Согласно новым ч. 21.6 и 21.7 ст. 51 ГрК РФ при образовании земельного участка путем объединения нескольких земельных участков, в отношении которых или одного из которых было выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на такой участок, может осуществлять на нем строительство на условиях, содержащихся в разрешении.

В случае когда образованный участок появился в процессе раздела, перераспределения или выдела земельных участков, в отношении которых было выдано разрешение на строительство, и новый правообладатель сможет воспользоваться таким разрешением, но только у него появится обязанность по соблюдению требований о размещении объекта. Для этого ему будет необходимо получить градостроительный план вновь образованного участка, на котором планируется строительство или реконструкция объекта капстроительства.

Со дня выдачи нового градостроительного плана на один из образованных участков ранее выданный план утрачивает силу.

Для недропользователей также есть важное дополнение — при переоформлении лицензии на пользование недрами новый пользователь вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капстроительства на земельном участке в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство.

Обратим внимание на то, что и физические, и юридические лица, приобретшие право на земельные участки или у которых возникло право на образованный земельный участок при объединении нескольких участков/делении участка, должны письменно уведомить органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, о возникшем у них праве и представить копии соответствующих правоустанавливающих документов. Правда, срок для исполнения данной обязанности для них не предусмотрен.

В уведомлении должны быть указаны реквизиты:

— правоустанавливающих документов на приобретенные земельные участки;

— решения об образовании земельных участков, если такое решение принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

— градостроительного плана земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, в случае когда вновь образованный участок был получен в процессе раздела, перераспределения или выделения;

— решения о предоставлении права пользованиями недрами и решения о переоформлении лицензии — для недропользователей.

Новые правообладатели копии этих документов могут представить в соответствующие органы одновременно с уведомлением. Если они не будут представлены, то их все равно запросят, только уже не у заявителя, а у соответствующих органов власти. Но если в ЕГРП не окажется сведений о правоустанавливающих документах на земельный участок, копию таких документов будет обязан представить заявитель. Данная норма начнет действовать только с 1 июля 2012 г. Так что заявителям в течение девяти месяцев (с 1 октября 2011 г. до 1 июля 2012 г.) необходимо будет самим представлять копии названных документов. Непредставление заявителем копий документов в течение указанного срока будет являться основанием для отказа в принятии решения о внесении изменений в разрешение на строительство.

На все эти операции уполномоченного органа законодатель отвел только десять рабочих дней. Именно в течение этого срока должно быть принято решение о внесении изменения в разрешение на строительство.

Перечень оснований для отказа во внесении изменений в соответствующее разрешение установлен исчерпывающий. Отказ возможен в трех случаях:

1) при отсутствии в уведомлении реквизитов вышеуказанных документов или отсутствии копии правоустанавливающего документа на земельный участок;

2) из­за недостоверности сведений, указанных в уведомлении, об образовании земельного участка;

3) из­за несоответствия планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или о внесении изменений в него уполномоченные органы должны будут уведомить о нем:

— органы, осуществляющие государственный строительный надзор;

— орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка;

— застройщика — при принятии решения о внесении изменений в разрешение.

Закон вступил в силу со дня его официального опубликования — 22 июля 2011 г., за исключением ч. 21.1—21.16 ГрК РФ, которые начнут действовать с 1 октября 2011 г.

Отметим важный переходный момент, который законодатель оговорил отдельно.

Если разрешение на строительство выдано до вступления в силу Федерального закона № 224­ФЗ иными органами власти, чем теперь установлено, такое разрешение признается действительным. Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в таком случае должен будет выдать орган, выдавший разрешение на строительство.