Минфин России в письме от 06.02.2012 № 03-03-06/1/70 разъяснил порядок учета затрат по приобретению здания, одну часть которого планируется перепродать, а другую использовать в производственных целях.
Позиция Минфина
По мнению финансистов, часть здания, приобретенная в производственных целях, учитывается в составе основных средств, и ее первоначальная стоимость, сформированная в момент постановки на учет, уменьшает облагаемые налогом на прибыль доходы через механизм амортизации. Часть здания, приобретенная для перепродажи, отражается как товар, и при ее реализации необходимо руководствоваться ст. 268 НК РФ. Напомним, что эта норма устанавливает правила определения расходов при реализации товаров.
Расходы на консультационные и юридические услуги, связанные с приобретением такого здания, распределяются пропорционально его частям. То есть расходы, которые приходятся на часть здания, признаваемую основным средством, учитываются в ее первоначальной стоимости. Затраты, относящиеся к части здания, предназначенной для перепродажи, признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на основании подп. 14 и 15 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Документальное оформление
Разъяснения финансистов логичны и обоснованны. Однако на практике могут возникнуть проблемы, если договор будет составлен на все здание в целом и на момент принятия его на учет у покупателя будет на руках свидетельство о праве собственности на весь объект. Как документально оформить разделение здания на части и определить их стоимость? Ведь организация обязана принять объект к учету по частям в соответствии с их назначением. Переоформлять право собственности на отдельные части здания организация будет уже после их принятия к учету.
В комментируемом письме Минфин России отметил, что согласно ст. 313 НК РФ подтверждением данных налогового учета служат первичные учетные документы (включая справку бухгалтера), аналитические регистры налогового учета, расчет налоговой базы.
Под первичными учетными документами понимаются документы, составленные по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, либо содержащие обязательные реквизиты, указанные в ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Для операции выделения частей из одного приобретенного объекта специальной унифицированной формы не предусмотрено. На наш взгляд, документально операцию разделения объекта на несколько частей можно оформить так. К первичному документу продавца на здание (в большинстве случаев это акт по форме ОС-1) нужно приложить приказ руководителя организации о разделении объекта на части и справку бухгалтера с расчетом их стоимости. В справке должны быть указаны все реквизиты, перечисленные в п. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ.
Далее принятие отдельных частей здания к учету оформляется стандартно: ввод в эксплуатацию основного средства — актом по форме ОС-1а (утвержден постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7), а принятие к учету части здания в качестве товара — приходным ордером по форме М-4 (утвержден постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а).
Как определить стоимость частей здания
Минфин России в письме от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632 предложил алгоритм определения стоимости частей здания для ситуации, когда организация переоформила право собственности на здание. В результате в отдельные объекты были выделены помещения, составляющие в совокупности все здание. Специалисты ведомства разъяснили, что для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, рассчитывается исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, исчисленной пропорционально площади вновь образованного помещения.
По нашему мнению, аналогичный подход можно использовать и в рассматриваемой ситуации. Ведь такой вариант определения стоимости частей здания экономически обоснован.
В принципе организация вправе разработать и иной вариант расчета стоимости частей здания. Главное, чтобы он был экономически обоснован. Выбранный вариант должен быть закреплен в учетной политике организации.
пример
Организация приобрела здание за 1 180 000 руб. (в том числе НДС 180 000 руб.). Его общая площадь — 2000 кв. м. Одну часть здания площадью 1500 кв. м компания будет использовать в производственных целях, а другую площадью 500 кв. м перепродаст. Согласно учетной политике организации стоимость частей здания определяется пропорционально их площади. Расходы организации на консультационные услуги, связанные с покупкой здания, составили 59 000 руб. (включая НДС 9000 руб.).
1. Рассчитаем стоимость частей здания.
Стоимость части здания:
— учитываемой в составе основных средств, — 750 000 руб. (1 000 000 руб. : 2000 кв. м х 1500 кв. м);
— предназначенной для перепродажи, — 250 000 руб. (1 000 000 руб. : 2000 кв. м х 500 кв. м).
«Входной» НДС, приходящийся на часть здания:
— признаваемую основным средством — 135 000 руб. (180 000 руб. : 2000 кв. м х 1500 кв. м);
— предназначенную для перепродажи — 45 000 руб. (180 000 руб. : 2000 кв. м х 500 кв. м).
Расчет оформляется справкой бухгалтера.
2. Распределим расходы на консультационные услуги.
Доля расходов, относящаяся к части здания:
— признаваемой основным средством — 37 500 руб. (50 000 руб. : 2000 кв. м х 1500 кв. м);
— предназначенной для перепродажи — 12 500 руб. (50 000 руб. : 2000 кв. м х 500 кв. м).
«Входной» НДС, приходящийся на часть здания:
— признаваемую основным средством — 6750 руб. (9000 руб. : 2000 кв. м х 1500 кв. м);
— предназначенную для перепродажи — 2250 руб. (9000 руб. : 2000 кв.м х 500 кв. м).
Расчет оформляется справкой бухгалтера.
3. Первоначальная стоимость части здания, признаваемой основным средством, составит 787 500 руб. (750 000 руб. + + 37 500 руб.).