Споры о кадастровой стоимости земли

Аналитический обзор составлен на основе решений по делам, касающимся расчета земельного налога на основе кадастровой стоимости земли. Рассмотренные решения вынесены федеральными арбитражными судами в 2011 г. Проанализировано 192 судебных вердикта. Приведены нормы законодательства, которыми руководствуются арбитры при вынесении решений, аргументы, воспринимаемые в суде в качестве доказательств, а также примеры конкретных решений.

Из всех споров, касающихся кадастровой стоимости земли¹, которые федеральные арбитражные суды рассмотрели в 2011 г., доля разбирательств с налоговиками составила почти 13%, или чуть более 1% всех налоговых споров 2011 г. Обычно споры возникали по результатам камеральной налоговой проверки уточненной декларации по земельному налогу.

Кадастровая стоимость земли в цифрах

Стоит отметить, что собственники земельных участков нередко судятся с уполномоченным государственным органом, который размещает сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН) о стоимости участка, а также с оценщиками. Кроме того, в суде приходится урегулировать разногласия, возникающие при заключении договора аренды участка. Эти категории дел мы не рассматривали.

Иногда сумма иска включает в себя не только земельный налог и соответствующие санкции, но и недоимки по другим налогам. В наших расчетах учтены только показатели кадастровой стоимости и исчисленного с нее земельного налога.

Наибольшее число споров наблюдались в Западно-Сибирском (50 дел) и Северо-Кавказском (48 дел) округах. На эти два региона приходится более половины всех дел. Высокие показатели в Поволжском (31) и Уральском (27) округах.

В Москве за 2011 г. рассмотрено всего семь дел по интересующей нас тематике. Почти все они (одно дело было отправлено на новое рассмотрение) выиграны налогоплательщиками.

В регионах ситуация иная. Например, в Западно-Сибирском округе, который в 2011 г. лидировал по количеству судебных разбирательств с налоговиками по вопросам кадастровой стоимости, победу одержали лишь 34% налогоплательщиков, причем многие иски удовлетворены частично. В Уральском регионе налоговики и налогоплательщики практически сравнялись по количеству выигранных дел. Однако в целом по регионам налогоплательщики отстаивали собственные интересы в суде успешнее налоговиков: вердикты в пользу субъектов бизнеса составили 58% всего объема рассмотренных дел, каждое 12-е дело направлялось на новое рассмотрение.

Кстати, инициаторами судебных разбирательств в отношении кадастровой стоимости земли, как правило, становятся налогоплательщики, которые не согласны с решением налоговых органов. Но и налоговики достаточно активно обращаются в суд. При этом речь зачастую идет о миллионных исках.

Самая большая средняя сумма иска в 2011 г. зафиксирована в Северо-Кавказском округе — 39,7 млн руб. Рекордная сумма иска, перевалившая за 1 млрд руб., также принадлежит этому региону. Именно с такой кадастровой стоимости участка налогоплательщику — санаторному комплексу предлагали исчислить земельный налог, но суд счел ее неустановленной (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.03.2011 по делу № А32-16537/2010).

Самая маленькая сумма иска за рассматриваемый период — 888 руб. В борьбу за такую незначительную сумму вступил химический комбинат. Но дело было проиграно, недоимку по земельному налогу и пени за несвоевременную уплату авансового платежа пришлось уплатить (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.04.2011 по делу № А19-13878/10).

В Москве средняя цена иска несколько выше, чем в целом по регионам. Однако по количеству дел за год столица заметно проигрывает некоторым округам. Редко споры по кадастровой стоимости земли в 2011 г. возникали в Центральном (три дела), Волго-Вятском (три дела) и Дальневосточном (одно дело) округах.

Обычно налогоплательщики шли в суд, если цена вопроса находилась в пределах от 500 000 до 5 млн руб. Правда, и многомиллионные иски не были редкостью. Например, в городе-курорте Сочи ОАО удалось оспорить решение налоговой инспекции, которая посчитала, что общество должно уплатить земельный налог исходя из кадастровой стоимости участка в размере 578 196 646 руб. (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2011 по делу № А32-43395/2009).

Чем руководствуются арбитры

Основные нормы Налогового кодекса, которыми руководствуются судьи при рассмот­рении дел, связанных с кадастровой стоимостью земли, — ст. 389, 391, 394 и 396. Арбитры исходят из следующего. Поскольку ст. 396 НК РФ устанавливает особые сроки доведения до сведения налогоплательщиков кадастровой стоимости земельных участков (отличные от сроков, предусмотренных в ст. 5 НК РФ), нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ, утвердившие кадастровую стоимость земель, не регулируют налоговые отношения. Кадастровая стоимость участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Статья 1 Земельного кодекса РФ устанавливает основные принципы земельного законодательства. Земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Этот принцип развивается в ст. 7 ЗК РФ, уточняющей, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением с учетом принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Исходя из ст. 66 и 85 ЗК РФ об установлении кадастровой стоимости участков в соответствии с государственной кадастровой оценкой земель вид разрешенного использования определяется документами кадастрового учета и может быть изменен только в порядке, предписанном земельным законодательством.

Категории земель определены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, к которым, в частности, относятся земли поселений (с 1 января 2007 г. — земли населенных пунктов) и земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельную категорию земель РФ (п. 1 ст. 87 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки земли. Порядок ее проведения определяет Правительство РФ. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Все еще актуально

Арбитры также ссылаются на ряд нормативных актов, принятых в целях реализации положений ст. 396 НК РФ и действовавших в спорные периоды. В частности, в постановлении Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщиков» сказано, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости² обязаны бесплатно предоставлять плательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения. Для этого налогоплательщик должен направить письменное заявление в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Нередко именно факт запрашивания соответствующих сведений может сыграть решающую роль при вынесении судьями вердикта.

Упомянутым постановлением также определено, что сведения о кадастровой стоимости участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Роснедвижимости в Интернете. Отметим, что после 29 июня 2009 г. такие сведения размещаются на сайте Росреестра.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316³ утверждены Правила ведения государственной кадастровой оценки земель, приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39⁴ — Методические указания по государственной оценке земель населенных пунктов. Технические рекомендации по государственной оценке земель населенных пунктов утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152.

Кроме того, арбитры часто ссылаются на постановление Пленума ВС РФ от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», поскольку спорные ситуации нередко возникают именно в связи с опуб­ликованием сведений о кадастровой стоимости земель в официальном печатном издании. Оспаривается сам факт опубликования, сроки или полнота и достоверность сведений. Судьи придерживаются такой позиции: если опубликование акта обеспечивает возможность заинтересованного лица ознакомиться с содержанием такого акта, порядок его опубликования не может признаваться нарушенным по мотиву опубликования не в том печатном издании либо доведения его до сведения населения в ином порядке.

Иными словами, если налоговикам удается доказать, что сведения о кадастровой стоимости земли опубликованы в газете или Интернете с соблюдением установленных законом сроков, шансов, что судьи встанут на сторону налогоплательщика, который по той или иной причине не ознакомился с данными сведениями, практически нет.

Суд сделал выводы

Отметим еще несколько важных выводов, которые сделали судьи и на которые следует обратить внимание налогоплательщикам, вступающим в споры по поводу земельного налога и кадастровой стоимости земли с налоговыми органами.

Вывод первый. Если налогоплательщику удается доказать, что кадастровая стоимость участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, судьи руководствуются постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога». В соответствии с п. 7 названного документа в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Вывод второй. Собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, участок под которым не сформирован, не несут налоговое бремя, связанное с использованием участка. Если участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2011 по делу № А12-17338/2010).

Вывод третий. В случае нарушения срока представления первоначальной налоговой декларации и последующего представления уточненной налоговой декларации до окончания камеральной налоговой проверки налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности в соответствии со ст. 119 НК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2011 по делу № А12-10555/2010).

¹ О разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости земли читайте в «ЭЖ», 2011, № 27, с. 10.

² Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) существовало до 29 июня 2009 г. После этой даты аналогичные функции выполняет Росреестр.

³ Действует в редакции постановления Правительства РФ от 30.06.2010 № 478.

⁴ Действует в редакции приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 3.

Примеры судебных вердиктов в пользу налогоплательщиков

Налогоплательщик правомерно применил ставку налога для земель промышленности и среднее медианное значение удельной кадастровой стоимости

(постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.06.2011 по делу № А43-19632/2010)

Налоговая инспекция посчитала, что общество неправомерно применило ставку налога для земель промышленности и среднее медианное значение удельной кадастровой стоимости для второй группы видов использования земель промышленности, и доначислила недоимку, пени и штраф. По мнению инспекторов, спорные участки относятся к категории «земли поселений» и налоговую базу по ним следует определять исходя из нормативной цены земли, установленной для указанной категории в соответствии с постановлением областной администрации от 17.05.2001 № 116.

Арбитры, основываясь на свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках из ЕГРП, письмах ФГУ «Земельная кадастровая палата» установили, что спорные участки относятся к категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио­вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения». Свидетельства о госрегистрации права на спорные участки в установленном законом порядке недействительными не признаны. Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения по состоянию на 1 января 2003 г. утверждена постановлением правительства области от 17.04.2006 № 125.

Материалами дела также подтверждается, что спорные участки не прошли государственную кадастровую оценку и не включены в постановление № 125, поэтому при определении их кадастровой стоимости применению подлежат Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (в редакции приказа от 20.12.2007 № 445). В соответствии с этим документом допускается применение средних медианных показателей кадастровой стоимости участков, утвержденных субъектами РФ. На территории области средние медианные показатели для земель промышленности утверждены постановлением правительства области от 17.04.2006 № 125. Таким образом, у инспекции не было оснований для доначисления обществу земельного налога за 2009 г.

Земельный налог уплачивается только по тем участкам, в отношении которых на организации зарегистрированы права либо имеются соответствующие акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участков

(постановление ФАС Московского округа от 31.08.2011 по делу № А40-88300/10-76-464)

По результатам выездной налоговой проверки обществу в числе других налогов доначислили земельный налог. В суде инспекторы заявили, что отсутствие у налогоплательщика документов о праве собственности на спорный земельный участок не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога. Арбитры отметили, что обязанность по уплате земельного налога возникает у лица с момента внесения в реестр записи о праве. Из ответа Территориального объединения регулирования землепользователей ЦАО г. Москвы следует, что по спорному адресу состоящие на кадастровом учете участки отсутствуют.

Судьи также указали, что земельный налог уплачивается только по тем земельным участкам, в отношении которых на организацию зарегистрированы права либо имеются соответствующие акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участков (письмо Минфина России от 06.06.2006 № 03-06-0202/75). Следовательно, налоговая инспекция неправомерно начислила обществу земельный налог, поскольку сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствовали.

В обязанности налогоплательщика не входит уплата земельного налога исходя из ошибочно определенной ранее кадастровой стоимости земельного участка

(постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2011 по делу № А56-2065/2011)

Налоговая инспекция посчитала, что обществу при определении налоговой базы по земельному налогу за 2009 г. следовало применять кадастровую стоимость участков, сведения о которой предоставлены до 1 января 2009 г., и не принимать во внимание ее дальнейшее изменение в течение этого налогового периода.

Как следует из материалов дела, правительство Ленинградской области приняло постановление от 19.03.2009 № 63, которым вносятся изменения в принятое ранее в 2007 г. постановление № 356. Изменения внесены в результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области. Действие нового постановления распространено на отношения, возникшие с 1 января 2009 г.

Арбитры указали, что акты законодательства о налогах и сборах, отменяющие налоги и (или) сборы, снижающие размеры ставок налогов (сборов), устраняющие обязанности налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей или иным образом улучшающие их положение, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (п. 4 ст. 5 НК РФ). Эти положения распространяются также на нормативные правовые акты о налогах и сборах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуп­равления.

В данном случае внесенными изменениями кадастровая стоимость спорного участка была уменьшена, что, несомненно, улучшило положение налогоплательщика. Более низкий размер кадастровой стоимости спорного участка также подтверждает выписка из ГКН, выданная обществу.

Кроме того, в материалах дела имеется решение территориального отдела Роснедвижимости, в котором прямо указано на необходимость внесения исправления в возникшую ранее ошибку в определении кадастровой стоимости земли.

В итоге суд пришел, к выводу, что у общества были причины для подачи уточненной декларации по итогам года, в которой уменьшена сумма земельного налога. Суд также отметил, что в обязанность общества не входила уплата земельного налога, исходя из ошибочно определенной ранее кадастровой стоимости участка (ст. 23 НК РФ).

важно

Кадастровую стоимость земли можно оспорить в специальной комиссии

С прошлого года Росреестр создает в регионах комиссии по досудебному рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии уже созданы в республиках Адыгея, Башкортостан, Коми, Марий Эл, Татарстан, Краснодарском и Красноярском краях, Воронежской, Ивановской, Иркутской, Калужской областях — всего в 23 субъектах РФ. Создана ли комиссия в вашем регионе, можно узнать на сайте Росреестра.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости. Основания для пересмотра — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении такого объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Напомним, что теоретически возможность пересмотра появилась у владельцев недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.п.) еще в сентябре 2010 г. с вступлением в силу ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Типовые требования к порядку создания и работы комиссий по рассмотрению споров утверждены приказом Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69, который зарегистрирован в Минюсте России 18.07.2011 № 21074. И только после вступления этого приказа в силу Росреестр начал процесс создания таких комиссий. Подробно о том, как они работают, см. в «ЭЖ», 2011, № 29.

Статистика споров, связанных с кадастровой стоимостью земли

	Заданный период поиска с 1 января по 31 декабря 2011 г.
Результаты поиска	1500
Количество споров, связанных с кадастровой стоимостью земли, всего
В том числе споров с налоговыми органами	192
Цена вопроса	2,5 млрд руб.
Средняя цена иска по России	13,2 млн руб.
Средняя цена иска по России (без учета Московского региона)	13,1 млн руб.
Средняя цена иска по Московскому региону	14,4 млн руб.
Средняя цена иска по Северо-Кавказскому округу	39,7 млн руб.
Максимальная цена иска	1,1 млрд руб.
Максимальная цена иска, выигранного налогоплательщиком	1,1 млрд руб.
Максимальная цена иска, проигранного налогоплательщиком	30,3 млн руб.
Минимальная цена иска	888 руб.