Департамент имущества города вправе отказать малому предприятию в продлении договора аренды помещения, включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства (постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 № 16253/11).
Суть дела
Между столичным департаментом имущества и хозяйственным обществом — субъектом малого предпринимательства был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Договор прошел государственную регистрацию. По истечении срока его действия общество продолжало пользоваться помещением.
Через 24 дня после окончания срока аренды департамент направил обществу уведомление об отказе от договора аренды и необходимости освободить занимаемое помещение в течение трех месяцев. В уведомлении департамент указал на протокол заседания рабочей группы по координации работы по передаче в систему департамента образования города зданий дошкольных образовательных учреждений, находящихся в городской собственности и используемых не по прямому назначению. Это заседание состоялось за несколько дней до истечения срока действия договора аренды.
Поскольку общество не освободило помещение, департамент обратился в суд с иском о выселении компании. Общество обратилось в суд со встречным иском об обязании департамента заключить договор аренды. В обоснование своих требований общество указало, что департамент не подтвердил факт направления уведомления о расторжении договора аренды. Кроме того, спорное имущество в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 26.11.2008 № 60 «О развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве» является ограниченным в обороте и может быть использовано исключительно в целях предоставления субъектам малого предпринимательства.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции исковые требования департамента удовлетворил, а в удовлетворении встречного иска общества отказал.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 610 и 621 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. Поскольку по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды и необходимости освободить занимаемое помещение в трехмесячный срок. Ответчик получил данное уведомление. Факт получения подтверждается письмом почтамта, согласно которому заказное письмо вручено уполномоченному представителю общества. Таким образом, договор аренды расторгнут по истечении трехмесячного срока, указанного в уведомлении.
Суд отклонил доводы ответчика, что нормы ст. 610, 621, 622 и 450 ГК РФ не применяются к правоотношениям с участием субъекта малого предпринимательства.
С учетом того, что договор аренды расторгнут и на момент рассмотрения спора доказательств наличия других оснований для нахождения ответчика на спорных площадях не было, требование департамента о выселении ответчика правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению.
Оставляя встречное исковое заявление без рассмотрения, суд указал, что в нарушение ст. 445 ГК РФ общество надлежащим образом не выполнило досудебный порядок урегулирования спора.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований департамента. Он исходил из недоказанности факта вручения уведомления о расторжении договора аренды обществу. Уведомление было направлено по адресу нахождения арендуемого имущества, а на юридический адрес общества не направлялось. Кроме того, суд учел свидетельские показания представителя общества, что он не получал данное уведомление.
Суд кассационной инстанции отменил решение апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Позиция ВАС РФ
В определении о передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ коллегия судей отметила, что органы исполнительной власти города в пределах своей компетенции ежегодно формируют и утверждают целевой адресный перечень государственного недвижимого имущества города (включая земельные участки), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Общество имеет статус малого предприятия. Помещение, являющееся предметом договора аренды, включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства. На момент рассмотрения судами настоящего дела информация об исключении помещения из указанного Перечня отсутствует. Таким образом, права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом ограничены включением такого имущества в Перечень. При этом органы исполнительной власти города не лишены возможности изменить назначение имущества, в том числе для достижения социально значимых целей, путем его исключения из Перечня в установленном порядке. Между тем выводы судов о выселении арендатора из спорного помещения сделаны без учета этих положений.
В результате Президиум ВАС РФ оставил в силе решения судов первой и кассационной инстанций, принятые в пользу департамента имущества. О том, какими аргументами руководствовались высшие арбитры, станет известно, когда будет готов текст постановления.